Wniosek o uzgodnienie treści księgi wieczystej

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Kiedy treść księgi rozjeżdża się z rzeczywistością

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece opisuje trzy sytuacje, i tylko trzy:

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności (art. 10 ust. 1 u.k.w.h.).

Po ludzku wygląda to tak. W dziale II figuruje ktoś, kto Twoim zdaniem właścicielem nie jest, bo czynność, na której oparto jego wpis, była nieważna. Albo udziały współwłaścicieli rozpisano inaczej, niż wynika z dokumentów. Albo w dziale III wisi obciążenie, które nigdy skutecznie nie powstało, a wpisana osoba niczego nie podpisze.

Wpis nie jest prawdą sam z siebie. Prawo jawne z księgi objęte jest domniemaniem, że wpisano je zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 u.k.w.h.), a takie domniemanie da się obalić. Tylko nie pismem do wydziału.

Dlaczego sprawa trafia do procesu

Sąd wieczystoksięgowy ma zamkniętą kognicję. Rozpoznając wniosek o wpis, bada wyłącznie treść i formę wniosku, dołączonych do niego dokumentów oraz treść księgi wieczystej (art. 626(8) § 2 KPC). Nie przesłuchuje świadków i nie ustala, czyja wersja jest prawdziwa.

Sprawy wieczystoksięgowe rozpoznaje się na posiedzeniu niejawnym (art. 626(1) § 1 KPC), więc rozprawy nie ma w ogóle, a uczestnikami są tylko osoby, których prawa zostały wykreślone lub obciążone, bądź na rzecz których wpis ma nastąpić (art. 626(1) § 2 KPC). Ktoś, kto twierdzi, że księga kłamie, ale nie ma w niej nic wpisanego, w tym postępowaniu w ogóle nie istnieje.

Dlatego roszczenia z art. 10 ust. 1 dochodzi się pozwem, przeciwko osobie wpisanej w księdze. Ustawa o kosztach sądowych nazywa taką sprawę sprawą o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Dwa etapy: najpierw wyrok, potem wpis

Wygrany proces sam z siebie nie zmienia w księdze ani jednej litery. Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami (art. 31 ust. 2 u.k.w.h.). Z orzeczeniem w ręku wracasz do wydziału ksiąg wieczystych i składasz zwykły wniosek o wpis.

Zwrot o innych odpowiednich dokumentach jest realną furtką. Jeżeli rozbieżność wynika wprost z dokumentu i nikt jej nie kwestionuje, etap pierwszy odpada i idziesz od razu po wpis. Proces zaczyna się tam, gdzie ktoś się z Tobą nie zgadza.

Gdzie składasz pozew i ile to kosztuje

Pozew składasz do sądu właściwego ze względu na położenie nieruchomości (art. 38 § 1 pkt 1 KPC). Jest to właściwość wyłączna, więc strony nie przeniosą sprawy umową gdzie indziej. O tym, czy poprowadzi ją sąd rejonowy, czy okręgowy, decyduje wartość przedmiotu sporu: sprawy o wartości przewyższającej sto tysięcy złotych należą do sądów okręgowych (art. 17 pkt 4 KPC).

Opłata też zależy od tej wartości. Powyżej 40 000 zł jest stała i wynosi 2000 zł (art. 13c pkt 1 u.k.s.c.); niżej stosuje się skalę z art. 13 u.k.s.c., w której ponad 20 000 zł opłata sięga 5 % wartości. Przy drogiej nieruchomości przepis szczególny działa na Twoją korzyść, bo zatrzymuje opłatę na 2000 zł zamiast pozwolić jej rosnąć razem z ceną mieszkania.

Ostrzeżenie, które chroni Cię w toku sprawy

Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie, a podstawą jego wpisu jest już nieprawomocne orzeczenie sądu albo postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie trzeba wykazywać, że powód ma w tym interes prawny (art. 10 ust. 2 u.k.w.h.). Takiego ułatwienia nie ma w innych sprawach.

Warto po nie sięgnąć od razu, bo ostrzeżenie wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 8 u.k.w.h.): dopóki wisi w księdze, nikt nie nabędzie nieruchomości w dobrej wierze wbrew Twojemu roszczeniu. Wpis kosztuje 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 5 u.k.s.c.). Sąd wpisze ostrzeżenie także z urzędu, gdy sam dostrzeże niezgodność (art. 626(13) § 1 KPC).

Co powinien zawierać pozew

• oznaczenie sądu, powoda oraz pozwanego, czyli osoby wpisanej w księdze;
• wartość przedmiotu sporu;
• numer księgi wieczystej i dział, którego niezgodność dotyczy;
• żądanie ujęte jako konkretna zmiana treści księgi: co ma zostać wykreślone i co wpisane w to miejsce;
• uzasadnienie opisujące rzeczywisty stan prawny i dokumenty, z których on wynika;
• wniosek o zabezpieczenie przez wpis ostrzeżenia;
• odpis pozwu dla strony przeciwnej i dowód uiszczenia opłaty.

Szkielet takiego pisma znajdziesz niżej, a generator ułoży je pod Twoją sprawę. Pozostałe wzory zebraliśmy w dziale wnioski.

Najczęstsze błędy

Najdroższy jest ten pierwszy: złożenie formularza wieczystoksięgowego zamiast pozwu. Sąd nie ma jak go uwzględnić, a Ty tracisz opłatę i tygodnie.

Drugi to liczenie na postępowanie dowodowe w wydziale ksiąg wieczystych. Nie będzie go, bo sprawa idzie na posiedzeniu niejawnym, bez świadków i bez wysłuchania stron.

Trzeci to spodziewanie się symbolicznej opłaty. Sprawa o usunięcie niezgodności jest procesem o prawo majątkowe i kosztuje tyle, ile wynika z wartości przedmiotu sporu.

Czwarty dotyczy pomylonych ścieżek. Gdy zarzut sprowadza się do tego, że sąd wieczystoksięgowy źle rozpoznał konkretny wniosek, właściwym środkiem jest apelacja od wpisu w terminie dwóch tygodni od doręczenia zawiadomienia (art. 626(10) § 3 KPC).

Piąty to zwlekanie. Dopóki księga wskazuje kogoś innego, kupujący działający w zaufaniu do jej treści może nabyć nieruchomość skutecznie wbrew Tobie.