Oświadczenie o stanie technicznym budynku

Zarządca wspólnoty odnawia polisę i ubezpieczyciel prosi o pismo o stanie technicznym budynku. Kupujący mieszkanie pyta sprzedającego, kiedy ostatnio badano instalację elektryczną. Za każdym razem piszesz to samo: oświadczenie o faktach, które musisz umieć poprzeć protokołem.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Napisz oświadczenie o stanie technicznym

Kto je składa i czym się różni od pisma wykonawcy

Podpisuje je właściciel albo zarządca obiektu. Ekipa, która położyła kable, podpisuje oświadczenie o wykonaniu instalacji i bierze na siebie jakość swojej roboty. Twoje pismo mówi coś szerszego: że obiekt jest utrzymywany zgodnie z prawem, a przeglądy są aktualne.

Ustawa adresuje ten obowiązek imiennie: właściciel lub zarządca ma utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z wymaganiami z art. 5 ust. 2 oraz, dochowując należytej staranności, zapewnić bezpieczne użytkowanie, gdy w budynek uderzy wyładowanie atmosferyczne, silny wiatr, pożar albo powódź (art. 61 Prawa budowlanego).

Terminy, na które się powołujesz

Bez daty ostatniego przeglądu pismo jest samą deklaracją. Ustawa rozkłada kontrole na trzy rytmy (art. 62 ust. 1):

• co najmniej raz w roku: elementy narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne, instalacje służące ochronie środowiska, instalacje gazowe i przewody kominowe;
• co najmniej raz na 5 lat: stan techniczny i przydatność do użytkowania obiektu, jego estetyka i otoczenie, a w ramach tej samej kontroli instalacja elektryczna i piorunochronna;
• dwa razy w roku, do 31 maja i do 30 listopada: zakres roczny, w budynkach o powierzchni zabudowy ponad 2000 m2 oraz w innych obiektach o powierzchni dachu ponad 1000 m2.

Rytm pięcioletni jest sercem pisma o prądzie, bo ustawa opisuje jego zakres dosłownie:

„okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów” (art. 62 ust. 1 pkt 2).

Dwa terminy, które umykają. Podczas każdej kontroli sprawdza się wykonanie zaleceń z poprzedniej (art. 62 ust. 1a). Gdy mieszkaniec zgłosi ingerencję naruszającą warunki z art. 5 ust. 2, masz na kontrolę 3 dni od otrzymania zgłoszenia (art. 62 ust. 2a).

Kto może sprawdzić instalację elektryczną

Regułą są osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności (art. 62 ust. 4). Dla prądu i gazu ustawa robi wyjątek: badanie instalacji elektrycznej, piorunochronnej i gazowej wolno powierzyć komuś z kwalifikacjami wymaganymi przy dozorze nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych (art. 62 ust. 5). Przewody dymowe oraz grawitacyjne spalinowe i wentylacyjne sprawdza mistrz w rzemiośle kominiarskim albo osoba z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności. Kominy przemysłowe, kominy wolno stojące i przewody z ciągiem wymuszonym pracą urządzeń mechanicznych zostają już tylko dla tej drugiej (art. 62 ust. 6).

Protokół i wpis do książki obiektu

Z kontroli powstaje protokół, a jego treść ustawa wylicza: data, imię i nazwisko kontrolującego z numerem uprawnień i podpisem, oznaczenie obiektu, zakres, ustalenia wraz ze stwierdzonymi nieprawidłowościami oraz zalecenia z terminem wykonania (art. 62a). Dowodem stanu instalacji jest ten protokół. Twoje oświadczenie go relacjonuje.

Równolegle biegnie książka obiektu budowlanego. Zakłada ją właściciel lub zarządca w ciągu 30 dni od doręczenia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (art. 60c), prowadzi się ją elektronicznie w systemie c-KOB (art. 60h ust. 1), a osoba przeprowadzająca kontrolę ma 7 dni na wpis o niej (art. 62b ust. 1). Numer książki i data ostatniego wpisu to najmocniejsze zdanie, jakie możesz włożyć do pisma.

Co powinno zawierać

• Dane składającego i tytuł, z którego zarządza obiektem: akt własności, umowa o zarządzanie, uchwała wspólnoty.
• Adres i oznaczenie obiektu, rok budowy, liczba lokali, powierzchnia zabudowy.
• Daty ostatniej kontroli rocznej i pięcioletniej, numery protokołów oraz kto je podpisał, z numerem uprawnień lub kwalifikacji.
• Wyniki badania instalacji elektrycznej i piorunochronnej z datą pomiarów.
• Status zaleceń z poprzedniego protokołu: wykonane, w toku, z terminem.
• Numer książki obiektu budowlanego w systemie c-KOB.
• Adresat i cel, w jakim pismo powstaje.

Najczęstsze błędy

• Zdanie o sprawnej instalacji bez daty i numeru protokołu. Adresat czyta je jak opinię, bo nie ma czego zweryfikować.
• Podpięcie protokołu odbiorowego sprzed dwudziestu lat pod pytanie o kontrolę pięcioletnią. To dwa różne dokumenty z dwóch różnych przepisów.
• Przekonanie, że dom jednorodzinny jest zwolniony ze wszystkiego. Zwolnienie z art. 62 ust. 2 sięga wyłącznie rocznego sprawdzenia elementów narażonych na wpływy atmosferyczne.
• Doklejenie klauzuli o odpowiedzialności karnej. Prawo budowlane nie przewiduje odbierania tego oświadczenia pod takim rygorem, więc sam druk jej nie tworzy, co rozwija oświadczenie o odpowiedzialności.
• Zwlekanie z przeglądem. Brak kontroli z art. 62 ust. 1 pkt 1-4a jest zagrożony grzywną (art. 93 pkt 8), a nadzór budowlany może kontrolę nakazać i zażądać ekspertyzy stanu technicznego (art. 62 ust. 3).

Generator ułoży to za Ciebie

Odpowiedz na kilka pytań o obiekt, daty przeglądów i numery protokołów, a Prawomat złoży z tego gotowe pismo. Pozostałe wzory znajdziesz w dziale oświadczeń.

Napisz oświadczenie o stanie technicznym