Oświadczenie o przedłużeniu umowy

Data w umowie minęła w piątek. W poniedziałek najemca dalej mieszka, przelew za kolejny miesiąc wpływa, nikt nikogo nie zawiadamia. Większość ludzi czyta to jako przedłużenie na dotychczasowych warunkach. Kodeks cywilny czyta to inaczej.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Napisz oświadczenie o przedłużeniu umowy

Umowa na czas oznaczony kończy się sama

Umowa zawarta do konkretnej daty wygasa z jej upływem i nie potrzebuje do tego żadnego pisma. Kłopot zaczyna się nazajutrz, kiedy obie strony zachowują się tak, jakby nic się nie wydarzyło: najemca korzysta z lokalu, wynajmujący nie protestuje.

Przedłużenie dochodzi wtedy do skutku jedną z dwóch dróg. Świadomie, przez zgodne oświadczenia obu stron. Albo milcząco, z mocy samego przepisu, i wtedy strony dostają umowę, której żadna z nich nie zaplanowała.

Milczące przedłużenie, art. 674 KC

Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Przepis stawia trzy warunki. Musi upłynąć termin z umowy albo z wypowiedzenia. Najemca musi używać rzeczy dalej. Wynajmujący musi się na to godzić, choćby przez samo milczenie.

Skutek jest tu najważniejszy: najem staje się bezterminowy. Umowa terminowa gasła sama, z upływem daty. Bezterminowa trwa, dopóki któraś ze stron jej nie wypowie, a to zupełnie inny sposób rozstania. Terminy i przyczyny opisuje wypowiedzenie umowy najmu lokalu.

Domniemanie działa wyłącznie w razie wątpliwości. Wynajmujący, który jasno oświadczy, że nie zgadza się na dalsze korzystanie z lokalu, wątpliwość usuwa i przepis nie wchodzi.

Dwa przepisy o tym samym skutku

Art. 660 KC: umowa najmu nieruchomości zawarta na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, a gdy formy nie dochowano, poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Taka umowa wiąże. Zmienia się wyłącznie czas jej trwania, więc ustne ustalenie trzyletniego najmu daje najem bezterminowy.

Art. 661 § 1 KC: najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat po upływie tego terminu poczytuje się za zawarty na czas nieoznaczony. Umowa na piętnaście lat przez pierwsze dziesięć jest terminowa, a potem sama zmienia charakter.

Jak przedłużyć umowę świadomie

Świadome przedłużenie jest zmianą umowy. Art. 77 § 1 KC każe przy uzupełnieniu i przy zmianie umowy zachować tę formę, którą dla jej zawarcia przewidziała ustawa albo same strony.

Oba źródła sprawdza się po kolei. Ustawa: przy najmie nieruchomości na dłużej niż rok forma pisemna wynika z art. 660 KC. Umowa: zapis o tym, że wszelkie zmiany wymagają formy pisemnej, wiąże strony tak samo.

Dlatego oświadczenie o przedłużeniu przygotowuje się jako aneks z podpisami obu stron. Jednostronne pismo najemcy zostaje prośbą, choć bywa dowodem na to, że wynajmujący o dalszym korzystaniu z lokalu wiedział. Inne pisma okołoumowne znajdziesz w dziale oświadczenia.

Co wpisać do aneksu

• oznaczenie przedłużanej umowy: data zawarcia, strony, adres lokalu,
• nowy okres: konkretna data końcowa albo wprost czas nieoznaczony,
• czynsz i opłaty na nowy okres, także wtedy, gdy nic się w nich nie zmienia,
• zdanie o tym, że pozostałe postanowienia zostają bez zmian,
• podpisy obu stron w formie wymaganej dla zawarcia umowy.

Aneks mówiący o przedłużeniu bez daty końcowej zostawia pole do sporu o to, jak długo umowa ma jeszcze trwać.

Najczęstsze błędy

• Przekonanie, że po terminie najem biegnie dalej na starych zasadach. Za zgodą wynajmującego biegnie, tyle że bezterminowo (art. 674 KC).
• Milczenie wynajmującego, który przedłużenia nie chce. Brak reakcji jest właśnie tą zgodą, o którą pyta przepis.
• Ustne ustalenie dwuletniego najmu mieszkania. Wiąże, ale już bez daty końcowej (art. 660 KC).
• Aneks podpisany przez jedną stronę albo wysłany mailem wbrew zapisowi umowy o formie pisemnej (art. 77 § 1 KC).
• Mylenie przedłużenia najmu z przedłużeniem umowy o pracę. Ta druga sprawa rządzi się Kodeksem pracy.