Wypowiedzenie umowy najmu lokalu wzór

Zanim napiszesz choćby jedno zdanie, ustal rzecz podstawową: czy wynajmujesz lokal na mieszkanie, czy na działalność. Od tego zależy, która ustawa Cię chroni, jak długo trwa okres wypowiedzenia i czy właściciel w ogóle może umowę wypowiedzieć. Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Kiedy wypowiadasz umowę najmu lokalu

Powody bywają różne po obu stronach. Najemca się wyprowadza, zmienia miasto, kupuje własne cztery kąty albo zamyka firmę i nie potrzebuje już powierzchni. Wynajmujący reaguje na zaległy czynsz, na niszczenie lokalu, na podnajem bez zgody albo chce odzyskać lokal dla siebie.

Ta sama sytuacja kończy się inaczej w zależności od przeznaczenia lokalu. Wypowiedzenie najmu kawalerki, w której ktoś mieszka, przebiega według innych reguł niż wypowiedzenie najmu magazynu. Dlatego pierwszy krok to nazwanie, z jakim lokalem masz do czynienia.

Lokal mieszkalny czy użytkowy: to przesądza o regułach

O granicy decyduje faktyczne przeznaczenie lokalu, a wpis w umowie schodzi na drugi plan. Lokal, który zaspokaja czyjeś potrzeby mieszkaniowe, podlega ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Ta ustawa mocno wiąże ręce właścicielowi: najem wypowie tylko z przyczyn wypisanych w art. 11, na piśmie pod rygorem nieważności i z podaniem powodu. Najemca tych ograniczeń nie ma i rezygnuje na zasadach z umowy albo z Kodeksu cywilnego.

Lokal użytkowy, czyli sklep, biuro, gabinet czy warsztat, stoi poza tą ochroną. Zostaje sam Kodeks cywilny (art. 659-692) i to, co strony zapisały w umowie. Nie działa tu zamknięta lista przyczyn, prawo do najmu socjalnego ani zakaz eksmisji w miesiącach zimowych.

Podstawa prawna i termin

Wspólny mianownik obu przypadków to art. 688 Kodeksu cywilnego. Przy umowie na czas nieoznaczony i czynszu płatnym co miesiąc najem lokalu wypowiada się najpóźniej na trzy miesiące naprzód, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Umowa może ten okres wydłużyć; skrócenie go wobec najemcy jest bezskuteczne.

Umowa na czas oznaczony to osobna historia. Wypowiesz ją wyłącznie wtedy, gdy sama przewiduje taką możliwość i opisuje jej przypadki (art. 673 § 3 k.c.). Bez takiej klauzuli zwykłe wypowiedzenie odpada, a w grze zostaje porozumienie stron.

Przy lokalu mieszkalnym dochodzi warstwa ochronna. Właściciel, który chce zakończyć najem, sięga po jedną z przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów: zaległość za co najmniej trzy pełne okresy płatności (po pisemnym uprzedzeniu i dodatkowym miesiącu na spłatę), używanie lokalu wbrew umowie lub jego niszczenie mimo upomnienia, podnajem bez pisemnej zgody. Każda z tych przyczyn oznacza termin miesięczny. Gdy właściciel chce wprowadzić się sam, termin rośnie do pół roku, o ile lokator ma dokąd pójść, i do trzech lat, gdy lokalu zamiennego brakuje.

Gdzie i jak złożyć wypowiedzenie

Żadnego urzędu tu nie ma. Pismo trafia wprost do drugiej strony, na adres z umowy. Skutek wywołuje dopiero z chwilą, gdy adresat może się z jego treścią zapoznać (art. 61 § 1 k.c.), więc termin biegnie od dnia doręczenia. Najlepiej nadaj je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręcz osobiście i poproś o podpis na kopii. Przy lokalu mieszkalnym pismo właściciela wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, więc SMS ani e-mail go nie zastąpią. Odłóż kopię pisma i dowód nadania, a gdy chodzi o zaległości, również dowód wcześniejszego upomnienia.

Co powinno zawierać wypowiedzenie

• miejscowość i datę sporządzenia;
• oznaczenie stron oraz dokładny adres i numer lokalu;
• rodzaj lokalu (mieszkalny czy użytkowy) i datę zawarcia umowy;
• jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu;
• podstawę: art. 688 k.c., klauzulę umowną przy najmie terminowym albo punkt z art. 11 ustawy przy wypowiedzeniu mieszkania przez właściciela;
• przyczynę, obowiązkowo, gdy pismo składa właściciel lokalu mieszkalnego;
• okres wypowiedzenia i konkretną datę, z którą najem ustaje;
• termin zdania lokalu i kluczy oraz spisania protokołu ze stanami liczników;
• rozliczenie kaucji wraz z numerem rachunku;
• podpis.

Nie chcesz układać pisma od zera? Opisz sprawę po ludzku, a Prawomat dobierze właściwą podstawę i przygotuje gotowy dokument.

Gdy już wiesz, że chodzi o mieszkanie, zajrzyj do wpisu o wypowiedzeniu umowy najmu, a przy najmie na działalność do wpisu o najmie lokalu użytkowego.

Napisz wypowiedzenie umowy

Najczęstsze błędy

• Traktowanie każdego lokalu tak samo. Mieszkanie chroni ustawa lokatorska, a lokal użytkowy podlega samemu Kodeksowi cywilnemu i umowie.
• Wypowiadanie umowy terminowej, choć nie zawiera ona klauzuli z art. 673 § 3 k.c. Bez niej takie wypowiedzenie jest bezskuteczne, a najemca płaci czynsz do końca okresu.
• Liczenie miesiąca zamiast trzech. Najem lokalu na czas nieoznaczony przy czynszu miesięcznym daje ustawowo trzy miesiące wypowiedzenia (art. 688 k.c.).
• Wypowiedzenie mieszkania przez właściciela bez przyczyny z ustawy. Bez podstawy z art. 11 i formy pisemnej pismo jest nieważne.
• Skrócona ścieżka przy zaległym czynszu. Pominięcie pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesiąca na spłatę przekreśla całe wypowiedzenie.
• Brak dowodu doręczenia. Bez niego nie udowodnisz, od którego dnia liczy się okres wypowiedzenia.

Potrzebujesz szerszego kontekstu? Zajrzyj do przewodnika po wypowiedzeniu umowy.