Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony wzór

Bierzesz mieszkanie albo lokal na dwa lata, a po kilku miesiącach plany się zmieniają i chcesz wyjść wcześniej. Sięgasz po pismo z frazą o miesięcznym okresie wypowiedzenia i tu zaczyna się kłopot. Przy umowie na czas oznaczony taki papier zwykle niczego nie kończy, a czynsz leci aż do umówionej daty.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Reguły zależą od tego, co wynajmujesz. Mieszkanie chroni dodatkowo ustawa o ochronie praw lokatorów, którą opisujemy w osobnym wpisie o wypowiedzeniu umowy najmu, a własne zasady mają najem okazjonalny i instytucjonalny. Tu skupiamy się na samej terminowości: dlaczego data końcowa tak mocno wiąże i kiedy da się ją przełamać.

Kiedy można wypowiedzieć najem na czas określony

Wcześniejsze wyjście z umowy terminowej otwierają dwie różne drogi i warto je rozdzielić.

Pierwsza to klauzula w samej umowie. Jeżeli strony wpisały, w jakich sytuacjach wolno wypowiedzieć najem (zmiana miejsca pracy najemcy, sprzedaż nieruchomości, przekroczenie progu zaległości), korzystasz dokładnie z tej przesłanki. Sąd Najwyższy dopuścił także ogólniejszy zapis o wypowiedzeniu z ważnych przyczyn, ale to sąd, a nie autor pisma, ocenia, czy przyczyna była dość ważna (uchwała III CZP 92/06).

Druga droga działa niezależnie od tego, co strony ustaliły. To wyjątki ustawowe: zaległy czynsz, wady lokalu grożące zdrowiu, rażące zakłócanie porządku domowego. Nie trzeba ich powtarzać w umowie, bo wynikają wprost z kodeksu.

Podstawa prawna: art. 673 § 3 i wyjątki ustawowe

Zasada jest krótka: przy najmie na czas oznaczony wypowiedzenie jest możliwe wyłącznie w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.). Brak takiej klauzuli oznacza, że zwykłe wypowiedzenie odpada, a stosunek trwa do końca terminu.

Od tej zasady kodeks przewiduje wyjątki, które wiążą bez względu na treść umowy:

• Zaległy czynsz. Zwłoka co najmniej za dwa pełne okresy płatności pozwala wynajmującemu wypowiedzieć najem bez zachowania terminów (art. 672 k.c.). Przy najmie lokalu trzeba jednak najpierw uprzedzić najemcę na piśmie i dać mu dodatkowy miesiąc na zapłatę (art. 687 k.c.).
• Wady grożące zdrowiu. Najemca może wypowiedzieć najem od ręki, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu jego lub domowników, choćby wiedział o nich przy podpisywaniu umowy (art. 682 k.c.).
• Zakłócanie porządku. Wynajmujący kończy najem bez terminów, gdy najemca lokalu rażąco lub uporczywie łamie porządek domowy albo uprzykrza życie sąsiadom (art. 685 k.c.).

Osobny reżim ma lokal mieszkalny. Wypowiedzenie ze strony właściciela wiąże zamknięty katalog przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, pismo wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i wskazania przyczyny, a zaległość liczy się dopiero od trzech pełnych okresów. Najemcy mieszkania ustawa aż tak nie ogranicza, lecz przy umowie terminowej i jego wiąże art. 673 § 3: bez klauzuli w umowie zwykłego wypowiedzenia nie ma.

Jak i w jakiej formie złożyć wypowiedzenie

Adresatem jest druga strona umowy, nie żaden urząd. Pismo kierujesz na adres wskazany w umowie.

Formę dyktuje rodzaj najmu. Gdy umowę zawarto na piśmie, wypowiedzenie wymaga co najmniej formy dokumentowej, chyba że umowa zastrzega surowszą (art. 77 § 2 k.c.). Przy lokalu mieszkalnym pismo właściciela musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności (art. 11 ust. 1 ustawy). Bezpiecznie jest zawsze wybrać zwykłą formę pisemną z własnoręcznym podpisem.

Liczy się doręczenie, a nie data na piśmie. Oświadczenie działa dopiero wtedy, gdy druga strona może się z nim zapoznać (art. 61 § 1 k.c.), więc wyślij list polecony za potwierdzeniem odbioru albo wręcz pismo za pokwitowaniem na kopii.

Co powinno zawierać wypowiedzenie

• miejscowość i data;
• oznaczenie stron: kto wypowiada i komu;
• oznaczenie umowy (data zawarcia) oraz lokalu lub rzeczy (dokładny adres, numer);
• wyraźne wskazanie, że umowa jest na czas oznaczony do dnia [data];
• jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu;
• podstawa: konkretna klauzula umowy powiązana z art. 673 § 3 k.c. albo przepis ustawowy (art. 672, 687, 682 lub 685 k.c., przy mieszkaniu art. 11 ustawy);
• przyczyna z datami upomnienia lub uprzedzenia, jeśli przepis jej wymaga;
• data, z którą najem ma ustać;
• rozliczenie kaucji i wydanie lokalu z protokołem zdawczo-odbiorczym;
• podpis.

Nie chcesz szukać właściwej podstawy w kodeksie? Opisz sytuację po ludzku, a Prawomat dobierze przepis i przygotuje gotowe pismo.

Napisz wypowiedzenie umowy

Najczęstsze błędy

• Wypowiadanie umowy terminowej, choć milczy ona o wypowiedzeniu. Bez klauzuli z art. 673 § 3 k.c. pismo nie kończy najmu, a ten, kto się wyprowadzi, i tak płaci czynsz do końca terminu.
• Mylenie czasu oznaczonego z nieoznaczonym. Trzymiesięczny termin z kodeksu (art. 688 k.c.) dotyczy umów bezterminowych; do umowy terminowej się go nie doczepi.
• Pominięcie uprzedzenia przy zaległościach. Wypowiedzenie za dług bez pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesiąca (art. 687 k.c., a przy mieszkaniu art. 11 ustawy) jest bezskuteczne.
• Zbyt ogólna przyczyna. Sam zapis o wypowiedzeniu z ważnych powodów bywa podważany, bo to sąd sprawdza, czy powód rzeczywiście był ważny (III CZP 92/06). Opisz konkret z datami.
• E-mail albo SMS przy umowie z rygorem formy pisemnej. Wiadomość dociera, a najem mimo to trwa dalej.