Wniosek o remont mieszkania do wynajmującego

Właściciel mieszkania nie ma do kogo napisać wniosku o remont. Utrzymanie własnego lokalu w należytym stanie jest jego obowiązkiem i jego kosztem (art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Wniosek z tej strony ma sens w najmie, bo tam po drugiej stronie stoi wynajmujący: gmina i zarządzająca jej zasobem jednostka, spółdzielnia albo prywatny właściciel. Dalszą część czytaj jako najemca.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Kiedy piszesz o naprawę, a kiedy o zgodę

Pod hasłem „wniosek o remont mieszkania” kryją się dwa różne pisma.

Pierwszy scenariusz: coś w lokalu nie działa, a naprawa obciąża wynajmującego. Niedrożny pion, zimny grzejnik w środku sezonu, odparzony tynk po zalaniu z góry. Piszesz wtedy wniosek o wykonanie napraw, czyli żądasz wykonania cudzego obowiązku.

Drugi scenariusz: lokal działa poprawnie, a Ty chcesz go zmienić na własny koszt. Zabudowa kuchenna na wymiar, kabina prysznicowa zamiast wanny, odpływ pod pralkę. To są ulepszenia, a przy nich piszesz o zgodę i o pisemną umowę o rozliczeniach.

Jest jeszcze trzeci moment, mało znany. Przy oddaniu w najem lokalu opróżnionego przez poprzedniego najemcę wynajmujący ma obowiązek wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu (art. 6a ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów). Uruchamia go samo ponowne wynajęcie mieszkania, bez czekania na zgłoszenie usterki, więc najlepszy moment na takie pismo wypada tuż po przeprowadzce.

Kto płaci: podział obowiązków w ustawie o ochronie praw lokatorów

Po stronie wynajmującego stoi zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń, które pozwalają korzystać z wody, paliw gazowych, ciepła, energii elektrycznej i dźwigów osobowych (art. 6a ust. 1). Dochodzi do tego utrzymanie pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku oraz jego otoczenia, naprawy budynku i przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, i to niezależnie od przyczyn uszkodzenia, z tym że straty powstałe z winy najemcy pokrywa najemca (art. 6a ust. 3 pkt 1 i 2). Wprost wymienione są też naprawy i wymiana wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej, ciepłej wody, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, elektrycznej oraz anteny zbiorczej (art. 6a ust. 3 pkt 3 lit. a).

Ta lista jest otwarta, bo przepis mówi „w szczególności”. Z tego, że Twojej usterki na niej nie ma, nie wynika, że wynajmujący za nią nie odpowiada.

Po stronie najemcy stoi lista zamknięta z art. 6b ust. 2: naprawa i konserwacja podłóg, posadzek i okładzin, okien i drzwi, mebli wbudowanych, urządzeń sanitarnych, osprzętu instalacji elektrycznej, pieców, etażowego centralnego ogrzewania oraz przewodów odpływowych do pionów zbiorczych, a poza tym malowanie, tapetowanie i naprawa tynków. Przy meblach wbudowanych, urządzeniach sanitarnych i zużytych elementach pieców ten sam przepis obciąża najemcę również wymianą, więc „drobne naprawy” są tu zbyt łagodnym opisem.

Zwróć uwagę na czasowniki. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja podłogi i posadzki. Wymiana zużytej podłogi mieści się już w naprawach lokalu po stronie wynajmującego (art. 6a ust. 3 pkt 3). Ten sam przedmiot, dwa różne obowiązki. Przy stolarce okiennej ta sama zasada ma osobne pismo: wniosek o wymianę okien.

Obowiązki działają w obie strony. W razie awarii wywołującej szkodę albo grożącej bezpośrednio jej powstaniem masz obowiązek niezwłocznie udostępnić lokal (art. 10 ust. 1 tej ustawy).

Wynajmujesz prywatnie? Najpierw przeczytaj umowę

Art. 6f przestawia tę stronę na inne tory u połowy czytelników. W umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego strony mogą ustalić prawa i obowiązki z art. 6a do 6e odmiennie. W mieszkaniu komunalnym podział z art. 6a i 6b jest sztywny. W najmie od prywatnego właściciela umowa może go przesunąć w dowolną stronę. Powołaj się więc w piśmie najpierw na konkretny paragraf umowy, a na przepis ustawy tam, gdzie umowa milczy.

Zgoda na ulepszenia i pisemna umowa o rozliczeniach

Art. 6d stawia trzy warunki i wszystkie są konieczne: ulepszenie, zgoda wynajmującego i pisemna umowa określająca sposób rozliczeń. Ustne „remontuj, nie ma sprawy” tego przepisu nie spełnia, podobnie jak zgoda bez ustalenia rozliczeń.

Skutek pominięcia tej ścieżki bywa dotkliwy. Wynajmujący może wtedy żądać usunięcia ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo zatrzymać je za zwrotem ich wartości z uwzględnieniem stopnia zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu (art. 6e ust. 2). Wybór między jednym a drugim należy do wynajmującego.

Osobno działa rozliczenie końcowe. Po zakończeniu najmu najemca odnawia lokal, wykonuje obciążające go naprawy i zwraca równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4. Jeżeli w czasie najmu sam je wymienił, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między dniem objęcia lokalu a dniem jego opróżnienia (art. 6e ust. 1). Podstawą tych rozliczeń jest protokół stanu technicznego i stopnia zużycia instalacji oraz urządzeń, sporządzany przed wydaniem lokalu najemcy (art. 6c). Bez protokołu spór o remont zamienia się w spór o pamięć.

Gdzie złożyć i co powinien zawierać wniosek

Adresatem jest wynajmujący, a w zasobie gminy jednostka zarządzająca budynkiem: ZGM, ZGN albo ZBM. Sprawa toczy się na gruncie cywilnym, więc nie zapada tu żadna decyzja, a samo pismo nic nie kosztuje. Ustawa nie wyznacza wynajmującemu terminu ani na wykonanie napraw, ani na odpowiedź na wniosek o zgodę, dlatego zaproponuj termin sam i poproś o odpowiedź na piśmie. Przez cały czas najmu obie strony mają obowiązek informować się pisemnie o zmianie adresu, a przy zaniedbaniu tego obowiązku list polecony wysłany na ostatni znany adres i nieodebrany uznaje się za doręczony (art. 6g). Szkielet pisma wygenerujesz w Prawomacie, a inne pisma tego rodzaju znajdziesz w hubie wniosek do urzędu i instytucji.

1. Dane najemcy i adresata - Twoje dane, adres lokalu, wynajmujący albo jednostka zarządzająca zasobem.
2. Podstawa najmu - numer i data umowy, wskazanie zasobu (komunalny albo prywatny).
3. Opis usterek albo wykaz ulepszeń - konkretnie, pomieszczenie po pomieszczeniu.
4. Podstawa prawna - art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów przy naprawach, art. 6d przy ulepszeniach, w najmie prywatnym także paragraf umowy.
5. Żądanie - oględziny, protokół, wykonanie napraw albo zgoda wraz z pisemną umową o rozliczeniach.
6. Załączniki - zdjęcia, kopia umowy najmu, protokół z dnia objęcia lokalu, kosztorys ulepszeń.
7. Data i podpis.

Najczęstsze błędy

• Pismo do wspólnoty zamiast do wynajmującego - to dwa różne adresaty. Remont części wspólnej ma osobną ścieżkę, na przykład wniosek o remont balkonu.
• Remont na własną rękę, bo nikt się nie czepiał - bez zgody i pisemnej umowy o rozliczeniach ryzykujesz żądanie przywrócenia stanu poprzedniego.
• Wnioskowanie z listy zamiast z zasady - wyliczenie obowiązków wynajmującego jest otwarte, więc brak usterki na liście niczego nie przesądza.
• Przeprowadzka bez protokołu - przy zwrocie lokalu to protokół jest podstawą rozliczeń.
• Traktowanie umowy najmu jak formalności - poza publicznym zasobem mieszkaniowym to ona ustala podział obowiązków.
• Mieszanie remontu z czynszem - jeżeli Twoje pytanie dotyczy wysokości czynszu, właściwe jest inne pismo: wniosek o obniżenie czynszu.