Wniosek o obniżenie czynszu

Mieszkanie z wadą, za które płacisz jak za sprawne, albo niespodziewana podwyżka czynszu - w obu przypadkach masz narzędzia, żeby zawalczyć o niższą stawkę. To jednak dwa osobne tryby, oparte na innych przepisach i innych terminach, i łatwo je pomylić.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Napisz wniosek o obniżenie czynszu

Kiedy można żądać obniżki czynszu

Najemcy sięgają po obniżkę czynszu w dwóch zupełnie różnych sytuacjach.

Pierwsza: lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku. Niesprawne ogrzewanie w sezonie, zagrzybienie, przeciekający dach, wyłączona z użytku łazienka. Płacisz pełną stawkę, choć nie korzystasz z mieszkania tak, jak zakładała umowa. Wtedy żądasz obniżki za czas trwania wady, kierując pismo wprost do wynajmującego.

Druga dotyczy tylko lokalu mieszkalnego. Wynajmujący wypowiedział dotychczasową wysokość czynszu i podniósł stawkę. Uważasz podwyżkę za niezasadną albo zawyżoną i chcesz ją zakwestionować, korzystając z ochrony ustawy o ochronie praw lokatorów.

Podstawa prawna - KC 664 i ustawa lokatorska 8a

Obniżkę za wady daje Ci Kodeks cywilny. Wynajmujący ma obowiązek wydać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez cały czas najmu (art. 662 § 1 k.c.). Jeżeli mimo to pojawią się wady ograniczające przydatność lokalu, możesz żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas ich trwania (art. 664 § 1 k.c.). Gdy wady wręcz uniemożliwiają umówione używanie, wolno Ci wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 § 2 k.c.). Jest jeden haczyk: obniżka nie przysługuje, jeśli w chwili zawarcia umowy wiedziałeś o wadzie (art. 664 § 3 k.c.). Ten tryb działa przy każdym najmie: mieszkania, pokoju, lokalu użytkowego.

Podwyżkę czynszu w lokalu mieszkalnym reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący podnosi stawkę, wypowiadając na piśmie dotychczasową wysokość czynszu z zachowaniem trzymiesięcznego terminu (art. 8a ust. 1-3). Masz wtedy 2 miesiące od dnia wypowiedzenia, żeby zareagować: możesz odmówić przyjęcia podwyżki na piśmie, co rozwiązuje umowę z upływem okresu wypowiedzenia (art. 8a ust. 5 pkt 1), albo zakwestionować ją, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że jest niezasadna lub zasadna w innej wysokości (art. 8a ust. 5 pkt 2). Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki spoczywa na wynajmującym (art. 8a ust. 6), a do prawomocnego wyroku płacisz czynsz w dotychczasowej wysokości (art. 8a ust. 6a). Jeśli podwyżka przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, możesz najpierw zażądać na piśmie jej przyczyny i kalkulacji; wynajmujący ma na odpowiedź 14 dni, pod rygorem nieważności podwyżki (art. 8a ust. 4).

Jak i gdzie złożyć

Żądanie obniżki za wady kierujesz bezpośrednio do wynajmującego. To on jest drugą stroną umowy, więc żaden urząd ani sąd nie jest tu potrzebny na starcie. Wyślij pismo tak, by został po nim ślad: list polecony za potwierdzeniem odbioru albo e-mail, jeśli umowa dopuszcza taką formę. Zachowaj kopię i dowód nadania.

Zakwestionowanie podwyżki wygląda inaczej. Samo żądanie uzasadnienia składasz wynajmującemu, ale żeby realnie podważyć podwyżkę, w ciągu 2 miesięcy wnosisz pozew o ustalenie do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia lokalu. Odmowę przyjęcia podwyżki także składasz wynajmującemu na piśmie. Pełny zestaw pism dla najemcy i wynajmującego zebraliśmy w dziale wniosek.

Co powinno zawierać

• Miejscowość, datę oraz dane Twoje i wynajmującego.
• Oznaczenie umowy najmu i adres lokalu, którego dotyczy pismo.
• Przy obniżce za wady: dokładny opis wad, od kiedy trwają i jak ograniczają korzystanie z lokalu.
• Konkretne żądanie: o ile ma spaść czynsz i za jaki okres, a przy podwyżce - że kwestionujesz ją w całości lub ponad wskazaną kwotę.
• Podstawę prawną: art. 664 § 1 k.c. przy wadach, art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów przy podwyżce.
• Termin, w jakim oczekujesz odpowiedzi, i numer rachunku, jeśli chcesz zwrotu nadpłaconego czynszu.
• Załączniki: zdjęcia wad, zgłoszenia awarii, wcześniejszą korespondencję, wypowiedzenie wysokości czynszu.
• Podpis.

Jeśli wynajmujesz lokal pod działalność, osobne zasady opisuje wniosek o obniżenie czynszu lokalu handlowego.

Najczęstsze błędy

• Samowolne obniżanie sobie czynszu. Art. 664 k.c. daje prawo żądać obniżki, ale nie pozwala jednostronnie płacić mniej bez zgody wynajmującego lub wyroku; przy zaległości ryzykujesz wypowiedzenie umowy.
• Przekroczenie 2-miesięcznego terminu na zakwestionowanie podwyżki. Po nim podwyżka wiąże i sąd raczej Ci nie pomoże.
• Żądanie obniżki za wady, o których wiedziałeś już przy podpisywaniu umowy (art. 664 § 3 k.c.).
• Mylenie obu trybów: kierowanie do sądu pisma o obniżkę, gdy chodziło o podwyżkę, albo pozwu, gdy wystarczyło pismo do wynajmującego o wadach.
• Brak dowodu doręczenia. Bez potwierdzenia nie wykażesz, kiedy zgłosiłeś wadę ani czy zdążyłeś w terminie.

Nie pisz tego od zera

Odpowiesz na kilka pytań, a Prawomat złoży gotowe pismo: żądanie obniżki czynszu z powołaniem na wady lokalu albo pismo kwestionujące podwyżkę, z właściwą podstawą prawną i terminem.

Napisz wniosek o obniżenie czynszu