Wniosek o remont balkonu

Od spodu płyty balkonowej odpada beton, a przez izolację leci woda do mieszkania niżej. Piszesz do zarządu i słyszysz, że balkon jest Twój, więc i koszt jest Twój. Zanim to przyjmiesz, sprawdź jedno: ustawa o własności lokali nie posługuje się pojęciem balkonu ani razu.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Kiedy piszesz wniosek o remont balkonu

Pismo ma sens, gdy uszkodzenie wychodzi poza wykończenie, które sam położyłeś:

• od spodu płyty odpada beton i widać zbrojenie;
• izolacja przecieka, a woda idzie do lokalu poniżej;
• balustrada obluzowała się albo rdzewieje u podstawy;
• tynk od zewnątrz odchodzi płatami i spada na chodnik.

Adresatem jest zarząd wspólnoty albo zarządca, a w budynku spółdzielczym zarząd spółdzielni. Takie pismo nie otwiera postępowania przed urzędem, więc nie ma tu ani organu, ani decyzji, ani odwołania.

Kto płaci za remont balkonu

Punktem wyjścia jest art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali: nieruchomość wspólną tworzą grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Test dotyczy funkcji: czy ta część służy wyłącznie jednemu mieszkaniu.

Pytanie o balkon rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uchwale z 7 marca 2008 r., III CZP 10/08:

Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Za tymi zdaniami stoją dwie kasy: utrzymanie własnego lokalu obciąża jego właściciela (art. 13 ust. 1 tej ustawy), a remonty i bieżąca konserwacja wchodzą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 pkt 1 tej samej ustawy).

Sąd opisał dwa układy. Balkon, na który wchodzi się tylko z jednego mieszkania, służy wyłącznemu użytkowi właściciela tego lokalu i staje się jego częścią składową; dopuszczalna jest tu też kwalifikacja jako pomieszczenia przynależnego (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali). Balkon dostępny dla mieszkańców całej kondygnacji albo pełniący funkcję wyłącznie zdobniczą jest w całości nieruchomością wspólną.

Sąd dodał zdanie, które warto przenieść do pisma zamiast własnego wyroku: status prawny balkonu zależy od okoliczności konkretnego przypadku, a decydujący wpływ ma na nie koncepcja architektoniczna budynku. Spór idzie zwykle o płytę, izolację, balustradę i tynk od zewnątrz, a każdy z tych elementów wymaga oceny w Twoim budynku. Dlatego wniosek prosi zarząd o kwalifikację prac na piśmie.

W spółdzielni ten podział wygląda inaczej

Art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: spółdzielnia wykonuje zarząd nieruchomością wspólną jak zarząd powierzony, a przepisów ustawy o własności lokali o tym zarządzie się nie stosuje, poza art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a. Ustęp 3 wyłącza dodatkowo przepisy o wspólnocie mieszkaniowej i o zebraniu właścicieli.

Wynikają z tego trzy rzeczy. Pismo adresujesz do zarządu spółdzielni. Nie ma zebrania właścicieli, na którym postawiłbyś sprawę balkonu. A jeżeli w budynku nie wyodrębniono żadnego lokalu na własność, nieruchomości wspólnej tam nie ma, bo budynek należy do spółdzielni; o podziale kosztów rozstrzygają statut i regulaminy.

Jedna różnica działa na korzyść spółdzielcy: fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych spółdzielnia tworzy z mocy art. 6 ust. 3 tej ustawy, a ustawa o własności lokali odpowiednika tego przepisu nie ma. Gdy remont budynku obciąża spółdzielnię, może ona żądać udostępnienia lokalu po uzgodnieniu terminu, a przy pracach, których rodzaj tego wymaga, przenieść mieszkańców na swój koszt do lokalu zamiennego (art. 6(1) ust. 4 i 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Gdzie i jak złożyć wniosek

Dane zarządu albo zarządcy znajdziesz w rocznym rozliczeniu, na tablicy w klatce lub w umowie o zarządzanie. Ustawa nie zastrzega dla tego pisma formy ani nie daje zarządowi terminu na odpowiedź, więc złóż je za potwierdzeniem na kopii albo listem poleconym, wyznacz własny termin i dołącz zdjęcia z datą. Samo pismo nic nie kosztuje. Pamiętaj o drugiej stronie tego obowiązku: na żądanie zarządu masz zezwolić na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Treść ułożysz w Prawomacie i uzupełnisz opisem własnego balkonu. Zasady kontaktu z zarządem opisuje wniosek do wspólnoty mieszkaniowej, a pozostałe pisma są w dziale wnioski.

Co powinien zawierać wniosek

1. Data, miejscowość i Twoje dane: imię, nazwisko, numer lokalu, adres budynku, kontakt.
2. Adresat: zarząd wspólnoty, zarządca albo zarząd spółdzielni.
3. Oznaczenie balkonu: przy którym lokalu, na której kondygnacji, od której strony.
4. Opis uszkodzenia: co widać, od kiedy, czy zagraża przechodniom.
5. Żądanie: remont i wskazanie, które prace zarząd kwalifikuje jako obciążające nieruchomość wspólną.
6. Podstawa: art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali i uchwała SN III CZP 10/08, w spółdzielni art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
7. Termin na pisemne stanowisko, załączniki i podpis: zdjęcia, opinia wykonawcy, protokół z przeglądu.

Gdy zarząd nie podejmuje sprawy

Kiedy zabraknie wymaganej większości właścicieli, o rozstrzygnięcie może wystąpić do sądu zarząd albo zarządca (art. 24 ustawy o własności lokali); pojedynczemu właścicielowi ten przepis takiego uprawnienia nie daje. Daje mu je art. 26 ust. 1 tej ustawy: gdy zarząd nie wypełnia obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego.

Druga droga biegnie przez Prawo budowlane. Właściciel lub zarządca obiektu ma obowiązek utrzymywać go zgodnie z przepisami i zapewnić bezpieczne użytkowanie (art. 61 Prawa budowlanego), a elementy narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne podlegają kontroli co najmniej raz w roku (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a). Co najmniej raz na 5 lat sprawdza się stan techniczny obiektu oraz estetykę obiektu i jego otoczenia (art. 62 ust. 1 pkt 2). Jeżeli nadzór budowlany stwierdzi, że obiekt zagraża życiu lub zdrowiu ludzi albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, nakazuje decyzją usunięcie nieprawidłowości i wyznacza termin (art. 66 ust. 1). Nadzór prowadzi własne postępowanie i sam ocenia stan budynku, więc to ścieżka ostatnia.

Najczęstsze błędy

• Szukanie w ustawie słowa balkon. Nie ma go tam; odpowiedź daje art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali z uchwałą SN III CZP 10/08.
• Założenie, że balkon jest w całości wspólny albo w całości Twój. Podział idzie w poprzek, według funkcji i konstrukcji.
• Przenoszenie reguł wspólnoty na spółdzielnię. Art. 27 ust. 2 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyłącza tam większość przepisów o zarządzie.
• Powoływanie art. 24 ustawy o własności lokali we własnym imieniu. To uprawnienie zarządu albo zarządcy.
• Uznanie odmowy zarządu za koniec drogi. Zostaje zarządca przymusowy (art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali) i nadzór budowlany (art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego).

Przy ociepleniu całej elewacji właściwym pismem jest wniosek o ocieplenie budynku, a zgodę na zamocowanie własnego urządzenia na części wspólnej opisuje wniosek o pozwolenie na montaż klimatyzacji w bloku.