Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością

Druk jest krótki, a decyduje o tym, czy urząd w ogóle zajmie się Twoją inwestycją.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Napisz oświadczenie PB-5

Kiedy urząd żąda tego oświadczenia

Pozwolenie na budowę może dostać wyłącznie ten, kto złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tak stanowi art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego i ten sam przepis nakazuje złożyć je pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Druk wraca w czterech momentach inwestycji: jako załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę (art. 33 ust. 2 pkt 2), jako załącznik do zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych (art. 30 ust. 2a pkt 1), przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania obiektu (art. 71 ust. 2 pkt 3) oraz przy przeniesieniu pozwolenia na nowego inwestora, który składa własne oświadczenie (art. 40 ust. 1 pkt 1).

Przykład pierwszy: kupiłeś działkę, masz projekt i kompletujesz wniosek o pozwolenie na dom. Przykład drugi: przejmujesz rozpoczętą budowę po poprzednim inwestorze i wnioskujesz o przeniesienie decyzji na siebie. Ten sam formularz, dwie różne sytuacje.

Jaki tytuł prawny się liczy

Definicja jest w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego i jest zamknięta. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane daje tytuł prawny wynikający z:

• prawa własności,
• użytkowania wieczystego,
• zarządu,
• ograniczonego prawa rzeczowego, na przykład służebności albo użytkowania,
• stosunku zobowiązaniowego, który przewiduje uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

O ostatnią pozycję rozbija się najwięcej wniosków. Najemca ani dzierżawca nie ma tego prawa automatycznie, ma je dopiero wtedy, gdy umowa wprost przyznaje mu uprawnienie do wykonywania robót budowlanych. Przy służebności liczy się jej treść, czyli to, czy obejmuje planowane roboty, a nie sam wpis w księdze.

Użytkownik wieczysty ma tu dodatkową ochronę: niezgodność zamierzenia z celem użytkowania wieczystego nie może być podstawą odmowy zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia (art. 32 ust. 4b).

Współwłasność: komplet oświadczeń

Udział we współwłasności nie upoważnia do samodzielnego zabudowania całej działki. Sam wzór rozstrzyga to wprost: gdy do złożenia oświadczenia zobowiązanych jest kilka osób, każda z nich składa je oddzielnie, na osobnym formularzu.

Gdy jeden ze współwłaścicieli odmawia, a zamierzenie przekracza zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, drogę wskazuje art. 199 Kodeksu cywilnego. Potrzebna jest zgoda wszystkich, a w jej braku współwłaściciele mający łącznie co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Organ architektoniczno-budowlany tej zgody nie zastąpi i sporu między współwłaścicielami nie rozstrzygnie.

Formularz PB-5 i gdzie go złożyć

Wzór jest urzędowy. Określa go rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 25 czerwca 2021 r., wydane na podstawie art. 32 ust. 5 pkt 2 Prawa budowlanego, a formularz nosi oznaczenie PB-5. Starszy druk B-3 pochodzi z rozporządzenia z 2016 r. i już nie obowiązuje.

Wpisujesz dane inwestora, dane pełnomocnika, jeżeli działa za Ciebie, dane nieruchomości z identyfikatorem działki ewidencyjnej oraz podpis, który ma być czytelny. Oświadczenie trafia do organu administracji architektoniczno-budowlanej, zwykle do starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu, razem z wnioskiem albo zgłoszeniem. Wygenerujesz je i wyślesz przez rządowy portal e-Budownictwo (art. 79a ust. 1 pkt 5). Kolejne pismo z tej samej teczki opisuje strona o oświadczeniu kierownika budowy.

Nieprawda w oświadczeniu i los wydanego pozwolenia

To jedno z niewielu oświadczeń w tej rodzinie, w których klauzula o odpowiedzialności karnej ma twarde oparcie. Rygor wpisała sama ustawa (art. 32 ust. 4 pkt 2), a mechanizm włącza art. 233 § 6 Kodeksu karnego. Kiedy taka klauzula działa, a kiedy jest ozdobą druku, wyjaśnia strona o oświadczeniu o odpowiedzialności.

Pozwolenie już wydane nie jest nietykalne. Skoro oświadczenie było warunkiem jego udzielenia, ujawnienie nieprawdy otwiera drogę do wznowienia postępowania zakończonego decyzją ostateczną (art. 145 § 1 pkt 5 KPA). Prawo budowlane idzie dalej: gdy nadzór budowlany ustali podstawy do wznowienia albo do stwierdzenia nieważności, organ wszczyna taki tryb z urzędu (art. 84b ust. 3).

Najczęstsze błędy

• Jedno oświadczenie podpisane za wszystkich współwłaścicieli.
• Powołanie się na umowę najmu, która ani słowem nie wspomina o robotach budowlanych.
• Mylenie druków. PB-5 dotyczy budowy, a oświadczenie o tytule prawnym do lokalu składa się w zupełnie innych sprawach.
• Błędny identyfikator działki ewidencyjnej albo pominięcie kolejnych działek, przez które przebiega inwestycja.
• Podpis pełnomocnika bez wypełnionej rubryki o osobie upoważnionej.

Więcej pism z tej rodziny znajdziesz wśród oświadczeń.