Wniosek o wpis hipoteki przymusowej

Dłużnik zwykle poznaje hipotekę przymusową dopiero w księdze wieczystej, przed sprzedażą mieszkania. Nikt go o zgodę nie pytał i nie musiał. Procedura wpisu jest ta sama co przy hipotece bankowej, inny jest dokument, który ją uruchamia.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Kiedy sięga się po wpis hipoteki przymusowej

Wniosek pisze wierzyciel, który ma już dokument przeciwko dłużnikowi i chce przypiąć dług do nieruchomości. Najczęściej jest to firma z prawomocnym wyrokiem i klauzulą wykonalności, naczelnik urzędu skarbowego po doręczeniu decyzji o zaległości albo ZUS przy nieopłaconych składkach.

Zgoda właściciela nie wchodzi w grę i na tym polega przymus. Przy hipotece umownej wpis opiera się na oświadczeniu właściciela o ustanowieniu prawa (art. 32 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), które można złożyć nawet w sądzie prowadzącym księgę (art. 33). Tutaj ten tor nie działa.

Sześć podstaw wpisu hipoteki przymusowej

Pierwsza jest najbardziej znana: tytuł wykonawczy, czyli dokument z przepisów o postępowaniu egzekucyjnym. Kto go ma, sięga po hipotekę na nieruchomościach dłużnika bez pytania go o zdanie (art. 109 ust. 1). Na tym poradniki zwykle kończą, a ustawa idzie dalej.

Art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie: 1) postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia; 2) postanowienia prokuratora; 3) decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna; 4) dokumentu zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych; 5) zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie, o której mowa w pkt 4.

Punkt 3 przewraca intuicję czytelnika: odwołanie od decyzji nie blokuje wpisu, bo ustawa mówi wprost o decyzji nieostatecznej. Punkt 1 prowadzi do postanowienia wydanego na czas procesu, a przesłanki i sposoby zabezpieczenia opisuje osobno wniosek o zabezpieczenie roszczenia. Nieruchomości Skarbu Państwa są wyjątkiem: tam hipoteka przymusowa wchodzi tylko w wypadkach przewidzianych w ustawie (art. 109 ust. 2).

Urząd skarbowy i ZUS: podstawą jest doręczona decyzja

To dwa najczęstsze przypadki i oba omijają tytuł wykonawczy. Skarbowi Państwa oraz jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika, płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osoby trzeciej (art. 34 § 1 Ordynacji podatkowej). Powstaje przez wpis (art. 35 § 1), a jego podstawą jest doręczona decyzja: ustalająca albo określająca wysokość zobowiązania, odsetki za zwłokę czy zwrot podatku, albo orzekająca o odpowiedzialności płatnika, inkasenta, osoby trzeciej lub spadkobiercy (art. 35 § 2 pkt 1). Tytuł wykonawczy i zarządzenie zabezpieczenia to dopiero druga droga (pkt 2). Wpisu dokonuje sąd rejonowy na wniosek organu podatkowego (art. 35 § 3).

ZUS działa analogicznie. Dla zabezpieczenia należności składkowych przysługuje mu hipoteka przymusowa na wszystkich nieruchomościach dłużnika, a podstawą jest doręczona decyzja o określeniu wysokości należności z tytułu składek, o odpowiedzialności osoby trzeciej albo następcy prawnego (art. 26 ust. 3 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych). Zakład może przy tym sam wystąpić o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości dłużnika (ust. 1).

Limit sumy hipoteki i granica liczby nieruchomości

Wierzyciel nie wpisuje dowolnej kwoty. Suma hipoteki nie może być wyższa niż wynikająca z dokumentu stanowiącego podstawę wpisu, a jeżeli dokument jej nie podaje, hipoteka nie przewyższy zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne o więcej niż połowę (art. 110(1)). Liczy się stan na dzień złożenia wniosku, nie na dzień wpisu.

Druga granica dotyczy liczby nieruchomości. Łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową jest niedopuszczalne, chyba że są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych (art. 111(1) ust. 1). Wierzyciel może obciążyć kilka nieruchomości, ale rozdzielając między nie sumę, a sam podział zależy od jego uznania (ust. 2).

Jest tu też termin, o którym łatwo zapomnieć. Wierzyciel z hipoteką opartą na postanowieniu o zabezpieczeniu ma dwa miesiące od uprawomocnienia się orzeczenia uwzględniającego roszczenie na żądanie zmiany treści hipoteki albo podstawy wpisu na tytuł wykonawczy (art. 111(2) ust. 1). Zmiana nie może zwiększyć zakresu zaspokojenia bez zgody osób z pierwszeństwem równym lub niższym (ust. 2).

Gdzie trafia wniosek, co w nim napisać i ile kosztuje

Adresatem jest wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego prowadzącego księgę dla tej nieruchomości, a hipoteki wpisuje się w dziale IV.

Naczelnik urzędu skarbowego składa wnioski o wpis w dziale III i IV wyłącznie przez system teleinformatyczny i przesyła sądowi dowód opłaty wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu (art. 626(4) § 1(1) i § 3(1) KPC). Wierzyciel prywatny idzie drogą papierową, na urzędowym formularzu opisanym we wniosku o wpis w księdze wieczystej.

Treść żądania musi nazwać pięć rzeczy: księgę i nieruchomość, wierzyciela, dłużnika, sumę hipoteki oraz dokument będący podstawą wpisu, z datą i oznaczeniem sądu albo organu.

Opłata jest stała i wynosi 200 zł, bo hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Wysokość długu przekłada się na sumę hipoteki, a opłata zostaje ta sama. Przy hipotece łącznej pobiera się jedną opłatę, choćby wniosek obejmował więcej niż jedną księgę (art. 45 ust. 3).

Opisz sprawę, a Prawomat ułoży treść żądania i listę załączników. Napisz wniosek

Najczęstsze błędy

• Czekanie, aż decyzja stanie się ostateczna. Przy podstawie z art. 110 pkt 3 czekać nie trzeba.
• Suma wzięta z sufitu. Granicę wyznacza art. 110(1), a nie potrzeby wierzyciela.
• Jedno żądanie na kilka nieruchomości jako hipoteka łączna. Zasada jest odwrotna (art. 111(1) ust. 1).
• Przespanie dwóch miesięcy na zamianę zabezpieczenia na tytuł wykonawczy (art. 111(2) ust. 1).
• Liczenie opłaty od kwoty długu. Zawsze 200 zł.
• Mylenie wpisu z usunięciem hipoteki. Gdy dług wygasł, służy wykreślenie hipoteki: osobne pismo i osobna opłata.