Wniosek o wykreślenie hipoteki

Ostatnia rata poszła, bank przysłał zaświadczenie o spłacie, a w księdze wieczystej hipoteka wisi dalej. To nie pomyłka sądu. Wykreślenie jest osobną sprawą, którą musisz uruchomić sam, i to na urzędowym formularzu.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Kiedy składasz wniosek o wykreślenie hipoteki

Najczęściej po ostatniej racie kredytu hipotecznego. Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie samej hipoteki (art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), ale wpis w dziale IV księgi zostaje tam, gdzie był.

Sytuacje, w których ludzie sięgają po ten wniosek:

• Sprzedaż mieszkania. Kupujący albo jego bank chce księgi bez obciążeń, więc czysty dział IV staje się warunkiem transakcji.
• Wcześniejsza spłata kredytu. Nadpłaciłeś, kredyt zamknięty, chcesz mieć porządek w papierach.
• Hipoteka przymusowa (art. 109 i art. 110 tej samej ustawy), która zabezpieczała dług już uregulowany.
• Śmierć kredytobiorcy. Zobowiązanie spłacone, a wniosek składa ten, kto figuruje w księdze jako właściciel.

Sąd nie zrobi tego z urzędu. Wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach (art. 626(8) par. 1 Kodeksu postępowania cywilnego), a wykreślenie jest w świetle prawa po prostu rodzajem wpisu. Stąd formularz o nazwie KW-WPIS, choć piszesz w nim o wykreśleniu.

Podstawa prawna i termin

Dwa przepisy niosą całą sprawę. Art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przesądza, że spłacony kredyt oznacza wygasłą hipotekę. Art. 100 tej samej ustawy daje Ci narzędzie na opieszały bank: w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel jest obowiązany dokonać wszelkich czynności umożliwiających jej wykreślenie z księgi wieczystej.

Terminu nie ma. Ustawa nie wyznacza Ci daty, do której musisz złożyć wniosek, ani nie daje bankowi sztywnego terminu na wydanie zgody. Zwlekanie ma jednak swoją cenę: przy sprzedaży nieruchomości nieaktualny wpis potrafi zablokować transakcję na tygodnie.

Zgoda banku, czyli list mazalny

Sam dowód przelewu nie wystarczy. Sądowi potrzebny jest dokument od wierzyciela, w praktyce nazywany listem mazalnym albo kwitem mazalnym: pisemne oświadczenie banku, że zabezpieczona wierzytelność wygasła i że bank zezwala na wykreślenie hipoteki. Musi wskazywać konkretną hipotekę, konkretną księgę i konkretną umowę kredytu.

Podpisy mają znaczenie. Co do zasady wpis następuje na podstawie dokumentu z podpisem poświadczonym notarialnie, chyba że przepis szczególny przewiduje inną formę (art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Dla banków takim przepisem szczególnym jest art. 95 ust. 1 ustawy Prawo bankowe: oświadczenie podpisane przez osoby upoważnione i opatrzone pieczęcią banku może być podstawą wpisu w księdze wieczystej bez wizyty u notariusza. Dołącz też pełnomocnictwa tych osób, bo sąd sprawdza ich umocowanie.

Gdy wierzycielem jest osoba prywatna albo firma spoza sektora bankowego, jej oświadczenie potrzebuje już podpisu poświadczonego notarialnie.

A jeśli bank milczy, został przejęty albo zniknął? Zgodę wydaje wtedy jego następca prawny. Gdy nie ma z kim rozmawiać, zostaje droga sądowa: powództwo o usunięcie niezgodności między treścią księgi a rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), które opisuje wniosek o uzgodnienie treści księgi wieczystej.

Gdzie i jak złożyć wniosek

Adresatem jest sąd rejonowy, wydział ksiąg wieczystych, właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Formularz KW-WPIS pobierzesz ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości. Zgodnie z pouczeniem na samym druku składasz go w biurze podawczym wydziału ksiąg wieczystych albo nadajesz pocztą na adres tego wydziału.

Elektronicznej ścieżki dla obywatela nie ma. Obowiązek korzystania z systemu teleinformatycznego art. 626(4) KPC nakłada na notariusza i komornika (par. 1) oraz na naczelnika urzędu skarbowego w działach III i IV (par. 1(1)); przepis mówi o kanale dla tych zawodów, a nie o tym, kto w ogóle może złożyć wniosek. W przeglądarce ksiąg wieczystych obejrzysz treść księgi i sprawdzisz, czy hipoteka zniknęła, ale wniosku tam nie złożysz.

Opłata wynosi 100 zł. Od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis (art. 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), a wpis hipoteki kosztuje 200 zł (art. 42 ust. 1). Każde prawo liczy się osobno (art. 45 ust. 2), więc dwie hipoteki to 200 zł.

Napisz wniosek

Co powinien zawierać formularz

• Pola 1 i 2 - sąd rejonowy i numer wydziału ksiąg wieczystych.
• Pole 3 - numer księgi wieczystej nieruchomości.
• Pole 7 (treść żądania) - wyraźnie napisane, że wnosisz o wykreślenie hipoteki z działu IV, z oznaczeniem kwoty, wierzyciela i umowy kredytu.
• Dane wnioskodawcy i uczestnika - Ty jako właściciel, bank jako wierzyciel hipoteczny.
• Pola 84-88 - wykaz załączników: oświadczenie banku, pełnomocnictwa, dowód opłaty.
• Data i podpis, a puste pola przekreślone.

Nie musisz uczyć się formularza na pamięć. Opisz sytuację, a Prawomat przygotuje treść żądania i listę załączników.

Najczęstsze błędy

• Wysłanie samego potwierdzenia spłaty. Bez oświadczenia wierzyciela sąd nie ma na czym oprzeć wykreślenia.
• Zwykłe pismo zamiast formularza. Wniosek o wpis składa się na urzędowym formularzu (art. 626(2) par. 1 KPC); pismo własnej treści zostanie zwrócone.
• Niejasne żądanie. Przy każdym żądaniu trzeba jednoznacznie określić, czy chodzi o nowy wpis, zmianę, czy wykreślenie.
• Brak pełnomocnictw osób, które podpisały oświadczenie banku.
• Zła opłata. 200 zł zamiast 100 zł albo jedna opłata przy dwóch hipotekach.
• Liczenie na to, że sąd dopyta. Rozpoznając wniosek, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych dokumentów oraz treść księgi wieczystej (art. 626(8) par. 2 KPC). Czego nie ma w papierach, tego dla sądu nie ma.