Reklamacja do dewelopera

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Kiedy reklamujesz u dewelopera

Kupujesz mieszkanie albo dom od dewelopera i coś jest nie tak - pęknięta wylewka, krzywe ściany, nieszczelne okno, zawilgocenie albo metraż mniejszy niż w umowie. Zgłoszenie wad u dewelopera to sformalizowane pismo, w którym opisujesz usterki i żądasz ich naprawy. Moment, w którym je składasz, decyduje o podstawie prawnej:

• przy odbiorze lokalu - wady wpisujesz do protokołu odbioru, a procedurę reguluje ustawa deweloperska;
• po przeniesieniu własności - wady zgłaszasz z rękojmi za wady na podstawie Kodeksu cywilnego;
• gdy działa dobrowolna gwarancja - np. na okna, drzwi czy urządzenia - korzystasz z karty gwarancyjnej.

To trzy różne reżimy z osobnymi terminami. Zakup nieruchomości nie podlega przepisom o niezgodności towaru z umową, które znasz z reklamacji w sklepie - tu rządzą Kodeks cywilny i ustawa deweloperska.

Podstawa prawna - rękojmia i ustawa deweloperska

Dwie podstawy działają obok siebie.

Ustawa deweloperska (ustawa z 20 maja 2021 r., pełny tytuł w źródłach) rządzi odbiorem. Z odbioru sporządza się protokół, do którego zgłaszasz wady. Deweloper ma potem 14 dni na doręczenie oświadczenia o uznaniu wad albo odmowie z uzasadnieniem; jeśli milczy, uznaje się, że wady uznał. Uznane wady usuwa w 30 dni od podpisania protokołu, a gdy mimo staranności nie zdąży, wskazuje nowy termin z uzasadnieniem (art. 41). Jeśli lokal ma wadę istotną, możesz odmówić odbioru.

Rękojmia za wady z Kodeksu cywilnego (art. 556-576) chroni Cię po odbiorze i przeniesieniu własności. Przy nieruchomości uprawnienia z rękojmi wygasają dopiero po 5 latach od wydania lokalu (art. 568 § 1), znacznie później niż przy rzeczach ruchomych. Z rękojmi możesz żądać usunięcia wady lub obniżenia ceny, a przy wadzie istotnej - odstąpienia od umowy (art. 560-561).

Gwarancja to trzecia, dobrowolna ścieżka - jej zakres i termin wynikają z karty gwarancyjnej, a nie z ustawy.

Jak i gdzie złożyć

Pismo kierujesz do dewelopera - na adres z umowy deweloperskiej lub aktu notarialnego. Przy odbiorze najważniejszy jest protokół: dopilnuj, żeby wszystkie usterki znalazły się w nim na piśmie i żebyś dostał swój egzemplarz. Po odbiorze wady zgłaszasz odrębnym pismem reklamacyjnym z powołaniem na rękojmię. Zachowaj dowód złożenia - list polecony za potwierdzeniem odbioru albo e-mail, jeśli umowa dopuszcza tę formę. Od daty złożenia liczysz terminy, więc zawsze ją udokumentuj.

Co powinno zawierać

• Twoje dane oraz oznaczenie lokalu i numer umowy deweloperskiej;
• podstawę - protokół odbioru i ustawa deweloperska albo rękojmia (art. 556 i nast. KC);
• wykaz usterek - co, gdzie i od kiedy, najlepiej punkt po punkcie;
• konkretne żądanie - usunięcie wad w terminie, obniżenie ceny albo odstąpienie przy wadzie istotnej;
• termin na reakcję i oczekiwaną formę odpowiedzi;
• załączniki - zdjęcia, protokół, umowę, ekspertyzę, jeśli ją masz.

Najczęstsze błędy

• Odbiór bez wpisania usterek do protokołu. Liczy się tylko to, co wpisano do protokołu - ustne uwagi przepadają.
• Mylenie reżimów. Przy odbiorze działa ustawa deweloperska (14 i 30 dni), a po przeniesieniu własności - rękojmia (5 lat). Powoływanie przepisów o towarach konsumpcyjnych jest błędem.
• Ogólnikowy opis. “Źle zrobione mieszkanie” nie wystarczy - podaj konkretną usterkę i jej lokalizację.
• Brak żądania i terminu. Bez jasnego żądania deweloper nie wie, czego od niego oczekujesz.
• Rezygnacja po odmowie. Gdy deweloper nie usuwa wad, zostają Ci obniżenie ceny, odstąpienie przy wadzie istotnej i droga sądowa.

Nie chcesz układać pisma od zera? Reklamacja do dewelopera gotowa w kilka minut - Prawomat zada Ci kilka pytań, dobierze właściwą podstawę (rękojmia albo ustawa deweloperska) i ułoży kompletne pismo do pobrania.

Napisz reklamację