Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego wzór

Właściciel podpisuje najem okazjonalny po to, żeby w razie kłopotów odzyskać mieszkanie bez wieloletniego procesu. Najemca podpisuje, bo bez tego nie dostanie kluczy. Gdy umowa dobiega końca, obie strony wyciągają ten sam plik dokumentów i dopiero wtedy sprawdzają, czy działa.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Rzecz dotyczy rozdziału 2a ustawy o ochronie praw lokatorów. Zwykły najem mieszkania opisuje osobny wpis o wypowiedzeniu umowy najmu.

Kiedy wypowiada się najem okazjonalny

Po stronie właściciela powody są policzalne. Lokator zalega z czynszem za kolejne miesiące. Wpuścił podnajemców, choć zgody na piśmie nie było. Mimo upomnień urządza w bloku życie, którego sąsiedzi mają dość.

Jest też sytuacja, której w zwykłym najmie nie ma. Najemca wskazał w załączniku do umowy lokal, do którego wyprowadzi się w razie egzekucji. Gdy tę możliwość utraci, ma 21 dni na wskazanie nowego lokalu i oświadczenie jego właściciela (art. 19a ust. 3). Nie zrobi tego, właściciel wypowie umowę z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu (art. 19d ust. 5).

Po stronie najemcy chodzi zwykle o pracę w innym mieście albo o kupno własnego mieszkania. Tu czeka rozczarowanie: umowa jest terminowa, a terminowej nie wypowiada się dlatego, że się rozmyśliliśmy.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego przesądza o wszystkim

Właściciel ma 14 dni od rozpoczęcia najmu, żeby zgłosić umowę naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla swojego miejsca zamieszkania (art. 19b ust. 1). Na żądanie najemcy musi okazać potwierdzenie zgłoszenia (art. 19b ust. 2).

Kto tego terminu nie dotrzymał, trzyma w szufladzie inną umowę, niż mu się wydaje. Bez zgłoszenia nie stosuje się art. 19c ani art. 19d (art. 19b ust. 3), a art. 19e wyłącza pozostałe przepisy ustawy tylko z zastrzeżeniem, że zgłoszenia dokonano. Najem wraca więc pod pełną ochronę lokatorską: wypowiedzenie wyłącznie z przyczyn z art. 11, a do wyprowadzki pozew, wyrok, orzeczenie o najmie socjalnym i przerwa w eksmisjach od 1 listopada do 31 marca. Akt notarialny nic tu nie zmieni, bo do wniosku o klauzulę wykonalności obowiązkowo dołącza się potwierdzenie zgłoszenia (art. 19d ust. 4 pkt 3).

Najemca, który właśnie dostał żądanie opróżnienia lokalu, ma więc jedno pierwsze pytanie: czy umowę zgłoszono i czy widział potwierdzenie.

Podstawa prawna i termin

Najem okazjonalny to umowa lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony, najwyżej na 10 lat, przez właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (art. 19a ust. 1). Do umowy dołącza się akt notarialny z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, czyli notarialny tytuł egzekucyjny z art. 777 par. 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

Skoro umowa jest terminowa, zwykłe wypowiedzenie przysługuje tylko w wypadkach, które ona sama wskazuje (art. 673 par. 3 k.c.). Bez takiej klauzuli zostaje porozumienie stron albo podstawa ustawowa.

Właścicielowi art. 19e zostawia trzy przyczyny z art. 11 ust. 2 pkt 1-3, każda z terminem miesięcznym, na koniec miesiąca kalendarzowego:

• używanie lokalu wbrew umowie, niszczenie go lub rażące naruszanie porządku domowego mimo pisemnego upomnienia (pkt 1);
• zwłoka z zapłatą co najmniej za trzy pełne okresy płatności, poprzedzona pisemnym uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu na spłatę (pkt 2);
• podnajem lub oddanie lokalu do bezpłatnego używania bez pisemnej zgody właściciela (pkt 3).

Wypowiedzenia z powodu potrzeby własnej tu nie ma, bo art. 19e nie utrzymuje w mocy art. 11 ust. 4 ani 5. Najemcy zostaje prawo z Kodeksu cywilnego: gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu jego lub domowników, wypowiada najem bez zachowania terminów (art. 682 k.c.).

Dwie liczby bywają zarzewiem sporu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu (art. 19a ust. 4) i wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności (ust. 5). Czynsz wolno podnieść wyłącznie na warunkach zapisanych w umowie (art. 19c ust. 2), więc brak klauzuli waloryzacyjnej oznacza czynsz zamrożony do końca.

Gdzie i jak złożyć pismo, i co dzieje się potem

Żaden urząd tego nie przyjmuje. Pismo idzie wprost do drugiej strony, na adres z umowy, i wywołuje skutek dopiero wtedy, gdy adresat może się z nim zapoznać (art. 61 par. 1 k.c.). Wystarczy list polecony za potwierdzeniem odbioru.

Wypowiedzenie kończy umowę i na tym się zatrzymuje. Jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżni mieszkania, właściciel doręcza mu osobne żądanie opróżnienia lokalu, na piśmie z podpisem poświadczonym urzędowo, co w praktyce robi notariusz (art. 19d ust. 2). Żądanie wskazuje strony, umowę, przyczynę ustania najmu i termin nie krótszy niż 7 dni od doręczenia (art. 19d ust. 3). Po bezskutecznym upływie terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, dołączając żądanie z dowodem doręczenia lub nadania, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu i potwierdzenie zgłoszenia (art. 19d ust. 4). Z klauzulą idzie do komornika.

Procesu o eksmisję tu nie ma. O najmie socjalnym sąd orzeka w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu (art. 14), a takiego wyroku nie będzie. Zakaz eksmisji od 1 listopada do 31 marca dotyczy wyroków sądowych (art. 16). Prawo do tymczasowego pomieszczenia ustawa wyłącza wprost przy prawidłowo zgłoszonej umowie (art. 25d pkt 2). Komornik przenosi najemcę do lokalu, który ten sam wskazał, podpisując umowę. Ta asymetria jest powodem, dla którego cała instytucja powstała, i obie strony powinny znać ją przed podpisem.

Napisz wypowiedzenie umowy

Co powinno zawierać wypowiedzenie

• miejscowość, data, oznaczenie właściciela i najemcy;
• oznaczenie umowy: data zawarcia, dokładny adres lokalu, data zgłoszenia do urzędu skarbowego;
• jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu;
• podstawa: klauzula umowna przy art. 673 par. 3 k.c., punkt z art. 11 ust. 2 w związku z art. 19e albo art. 19d ust. 5;
• przyczyna opisana konkretnie, z datami pisemnego upomnienia lub uprzedzenia, jeśli ustawa ich wymaga;
• okres wypowiedzenia i data, z którą najem ustaje;
• termin wydania lokalu i kluczy, protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami liczników;
• rozliczenie kaucji z numerem rachunku, podpis własnoręczny.

Nie chcesz układać tego od zera? Opisz sytuację po ludzku, a Prawomat dobierze podstawę i przygotuje pismo.

Najczęstsze błędy

• Przekonanie, że sam akt notarialny wystarczy. Bez zgłoszenia w ciągu 14 dni sąd nie nada klauzuli wykonalności, bo potwierdzenie zgłoszenia jest obowiązkowym załącznikiem wniosku.
• Wypowiadanie umowy terminowej bez podstawy. Umowa milczy o wypowiedzeniu, ustawowej przyczyny brak, a pismo i tak wychodzi. Najem trwa dalej, razem z czynszem.
• Żądanie opróżnienia lokalu wysłane za wcześnie. Składa się je dopiero po ustaniu umowy. Doręczone w trakcie najmu trzeba powtórzyć.
• Zwykły podpis na żądaniu. Ustawa wymaga podpisu poświadczonego urzędowo. Kartka podpisana przy kuchennym stole nie otworzy drogi do komornika.
• Termin krótszy niż 7 dni w żądaniu. Data wpisana z rozpędu podważa całe pismo i cofa właściciela na start.
• Samodzielna eksmisja. Wymiana zamków albo wystawienie rzeczy na klatkę nie skraca procedury i może się skończyć odpowiedzialnością karną. Legalną drogą pozostaje komornik z klauzulą wykonalności.