Wypowiedzenie umowy najmu wzór

Wypowiedzenie najmu mieszkania wygląda zupełnie inaczej z fotela najemcy i z fotela właściciela. Najemca dotrzymuje terminu, oddaje klucze i sprawa jest zamknięta. Właściciel ma trudniej: wypowie umowę tylko z przyczyn, które wylicza ustawa, i musi je w piśmie nazwać. O tę nierówność rozbija się większość sporów.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Mowa o zwykłym najmie lokalu mieszkalnego. Najem okazjonalny, lokal użytkowy i garaż rządzą się własnymi regułami, opisanymi w innych wpisach o wypowiedzeniu umowy.

Kiedy wypowiadasz umowę najmu mieszkania

Po stronie najemcy powody są życiowe. Przeprowadzka do innego miasta, kupno własnego mieszkania, rozstanie i podział kosztów, wreszcie zagrzybiona ściana albo niesprawny piec, które zaczynają zagrażać zdrowiu.

Po stronie właściciela sytuacje są węższe i każda ma swoją nazwę w ustawie. Lokator od kilku miesięcy nie płaci. Podnajął mieszkanie bez pisemnej zgody. Niszczy lokal albo uprzykrza życie sąsiadom mimo upomnień. Albo właściciel chce wrócić do własnego mieszkania.

Jedno zaskakuje obie strony: sprzedaż mieszkania sama w sobie najmu nie kończy. Kupujący wstępuje w umowę na miejsce zbywcy (art. 678 § 1 k.c.) i wypowiada ją na tych samych zasadach co poprzedni właściciel.

Podstawa prawna i termin

Pracują tu dwie ustawy naraz: Kodeks cywilny (najem lokalu to art. 680 i następne) oraz ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.

Najemca, umowa na czas nieoznaczony. Gdy czynsz płacisz co miesiąc, kodeks przewiduje trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 k.c.). Umowa może ten termin wydłużyć. Ze skracaniem bywa różnie: sądy przyjmują, że art. 688 chroni najemcę, i potrafią uznać zapisany w umowie miesięczny okres za nieważny. Jeśli zależy Ci na szybszym wyjściu, pewniejsze jest porozumienie stron niż spór o klauzulę.

Umowa na czas oznaczony. Tu leży najczęstsze nieporozumienie polskiego wynajmu. Umowę terminową wypowiada się wyłącznie w wypadkach wskazanych w niej samej (art. 673 § 3 k.c.). Nie ma takiej klauzuli, nie ma zwykłego wypowiedzenia. Zostają: dogadanie się albo podstawa ustawowa. Najemca może na przykład wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu jego lub domowników, nawet jeśli wiedział o nich przy podpisywaniu umowy (art. 682 k.c.).

Właściciel. Jego pismo musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę, a przyczyna musi być jedną z tych, które przewiduje ustawa (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Najważniejsze z nich:

• zaległy czynsz za co najmniej trzy pełne okresy płatności, poprzedzony pisemnym uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę; wypowiedzenie na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 2 pkt 2);
• używanie lokalu wbrew umowie, niszczenie go lub rażące naruszanie porządku domowego mimo pisemnego upomnienia, oraz podnajem bez pisemnej zgody - również miesiąc naprzód (art. 11 ust. 2 pkt 1 i 3);
• potrzeba własna, czyli zamiar zamieszkania właściciela w lokalu: pół roku naprzód, gdy lokator ma dokąd pójść albo dostaje lokal zamienny (art. 11 ust. 4), i aż trzy lata naprzód, gdy lokalu zamiennego nie ma (art. 11 ust. 5).

Tej ochrony nie da się umową wyłączyć. Zapis w stylu “wynajmujący może rozwiązać umowę w każdej chwili” jest wobec lokatora bezskuteczny, bo ustawa dopuszcza wyłącznie przyczyny w niej wymienione.

Gdzie i jak złożyć wypowiedzenie

Żadnego urzędu tu nie ma. Pismo kierujesz wprost do drugiej strony, na adres z umowy.

Wypowiedzenie zaczyna działać dopiero wtedy, gdy adresat może się z nim zapoznać (art. 61 § 1 k.c.). Liczy się więc doręczenie, a nie data na piśmie. Wyślij list polecony za potwierdzeniem odbioru albo wręcz pismo za pokwitowaniem na kopii. SMS ani wiadomość na komunikatorze nie zastąpią pisma właściciela, bo obowiązuje go forma pisemna pod rygorem nieważności.

Zachowaj kopię wypowiedzenia, dowód nadania oraz, przy zaległościach, dowód wcześniejszego upomnienia. Bez tego ostatniego całe pismo się posypie.

Napisz wypowiedzenie umowy

Co powinno zawierać wypowiedzenie

• data i miejscowość;
• oznaczenie stron: kto wypowiada i komu;
• oznaczenie umowy (data zawarcia) oraz lokalu (dokładny adres, numer mieszkania);
• jasne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu;
• podstawa: art. 688 k.c., konkretna klauzula umowy przy najmie terminowym albo punkt z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów;
• przyczyna - obowiązkowo, gdy pismo składa właściciel;
• okres wypowiedzenia i konkretna data, z którą najem ustaje;
• termin wydania lokalu, kluczy i spisania protokołu zdawczo-odbiorczego ze stanami liczników;
• rozliczenie kaucji wraz z numerem rachunku (kaucję zwraca się w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, art. 6 ust. 4 ustawy);
• podpis własnoręczny.

Nie chcesz układać tego od zera? Opisz swoją sytuację po ludzku, a Prawomat dobierze właściwą podstawę i przygotuje gotowe pismo.

Najczęstsze błędy

• Wypowiadanie umowy terminowej “z zachowaniem miesięcznego okresu”, choć umowa o tym milczy. Bez klauzuli z art. 673 § 3 k.c. takie pismo nie kończy najmu, a strona, która się wyprowadzi, nadal odpowiada za czynsz.
• Wypowiedzenie właściciela bez przyczyny albo z przyczyną spoza ustawy. Skutek jest zerowy, bo art. 11 ust. 1 zastrzega formę pisemną pod rygorem nieważności i katalog ustawowych powodów.
• Wypowiedzenie za zaległości na skróty. Dwa okresy zamiast trzech pełnych albo brak pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesiąca na zapłatę psują procedurę i trzeba ją zaczynać od nowa.
• Mylenie wypowiedzenia z eksmisją. Umowa się kończy, a lokal wciąż jest zajęty. Do wyprowadzki potrzebny jest pozew o opróżnienie lokalu, wyrok i komornik. Sąd orzeka wtedy o uprawnieniu do najmu socjalnego (art. 14 ustawy), a od 1 listopada do 31 marca wyroku nie wykonuje się, jeżeli nie wskazano lokalu do przekwaterowania (art. 16 ustawy).
• Branie sprawy w swoje ręce. Wymiana zamków, wyniesienie rzeczy czy odcięcie prądu drogi nie skracają. Istotne utrudnianie korzystania z zajmowanego mieszkania jest przestępstwem zagrożonym karą do 3 lat pozbawienia wolności (art. 191 § 1a Kodeksu karnego).
• Brak protokołu i zdjęć przy wydaniu lokalu. Po miesiącu nikt nie udowodni, czy zaciek był wcześniej, a spór o kaucję ciągnie się dłużej niż sam najem.