Wniosek o ocieplenie budynku

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Kiedy piszesz wniosek o ocieplenie budynku

W bloku z wielkiej płyty rachunki za ciepło rosną co sezon, ściana szczytowa przemarza, a na ostatnim piętrze grzejniki chodzą na maksimum i nadal jest chłodno. Ocieplenie elewacji rozwiązuje ten problem. Elewacja jednak nie należy do Ciebie.

Drugi typowy powód: zarząd od dwóch lat powtarza, że temat wróci, i temat nie wraca. Pismo ma sprawić, żeby sprawa trafiła do porządku obrad i pod głosowanie.

Do kogo trafia to pismo

Pismo kierujesz do zarządu wspólnoty, a gdy nieruchomością wspólną opiekuje się firma zarządzająca, to do niej. W zasobie spółdzielczym adresatem jest zarząd spółdzielni. Do gminy nie piszesz w ogóle.

Do BGK również nie. Ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów przyznaje status inwestora właścicielowi albo zarządcy budynku (art. 2 pkt 1), czyli wspólnocie albo spółdzielni. Właściciel jednego mieszkania inwestorem w rozumieniu tej ustawy nie jest i wniosku o premię samodzielnie nie złoży.

Ustawa o własności lokali nie zastrzega dla takiego pisma żadnej formy, ale pismo z potwierdzeniem daty wpływu daje Ci dowód. Samo pismo nic nie kosztuje. Terminu na odpowiedź zarządu ustawa nie przewiduje, a sprawa toczy się wewnątrz wspólnoty: nie zapadnie po niej żadna decyzja administracyjna.

Uchwała właścicieli, bez której nic się nie zacznie

Kompleksowe ocieplenie wykracza poza zwykły zarząd, a wtedy zarząd potrzebuje uchwały właścicieli wyrażającej zgodę i udzielającej mu pełnomocnictwa do zawierania umów (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali). Lista z art. 22 ust. 3 tej ustawy samego ocieplenia nie wymienia, jest jednak otwarta, więc z tej nieobecności nic nie wynika. Znajdują się na niej przyjęcie rocznego planu gospodarczego (pkt 2) i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu (pkt 3), czyli dokładnie to, co ocieplenie za sobą pociąga.

Uchwały zapadają na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo w obu trybach naraz (art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali). Głosy liczy się według wielkości udziałów, chyba że umowa właścicieli albo uchwała wprowadziły zasadę jednego głosu na właściciela (art. 23 ust. 2). Gdy większość udziałów należy do jednego podmiotu, na przykład do gminy albo dewelopera, właściciele mający łącznie co najmniej 1/5 udziałów mogą zażądać głosowania w trybie jeden właściciel, jeden głos (art. 23 ust. 2a). O uchwale podjętej z udziałem głosów zbieranych indywidualnie każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie (art. 23 ust. 3).

Masz jeszcze dwa mało znane narzędzia. Kiedy zarząd albo zarządca nie zwołał corocznego zebrania w ustawowym terminie, czyli do końca pierwszego kwartału roku, zebranie to może zwołać każdy z właścicieli (art. 30 ust. 1a ustawy o własności lokali). Drugie dotyczy zawiadomienia: idzie ono do każdego właściciela na piśmie przynajmniej na tydzień przed zebraniem i podaje porządek obrad, a przy zamierzonej zmianie we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli wskazuje treść tej zmiany (art. 32 ust. 1 i 2). Dlatego żądaj w piśmie wpisania ocieplenia do porządku obrad. Zebranie da się też wymusić żądaniem grupy właścicieli (art. 31 lit. b), co opisuje strona o wniosku do wspólnoty mieszkaniowej. W spółdzielni ta mechanika wygląda inaczej, a granicę między oboma reżimami rozkłada na części strona o remoncie balkonu.

Premia termomodernizacyjna: kto ją dostaje i w jakiej kolejności

Premia to dopłata do spłaty części kredytu zaciągniętego na przedsięwzięcie termomodernizacyjne. Przysługuje inwestorowi, jeżeli z audytu energetycznego wynika jeden z czterech efektów: zapotrzebowanie na energię spada o co najmniej 25 procent (w budynkach, w których modernizuje się wyłącznie system grzewczy, o co najmniej 10 procent), roczne straty energii spadają o co najmniej 25 procent, roczne koszty pozyskania ciepła o co najmniej 20 procent albo źródło energii zmienia się na odnawialne lub powstaje wysokosprawna kogeneracja (art. 3 ust. 1 ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów). Wystarczy jeden z nich.

Warunek, który zaskakuje najczęściej: bez kredytu premii nie ma. Kredyt musi stanowić co najmniej 50 procent kosztów przedsięwzięcia i być niemniejszy niż sama premia (art. 3 ust. 2 tej ustawy).

Premia stanowi 26 procent kosztów przedsięwzięcia (art. 5 ust. 1), a 31 procent łącznych kosztów wtedy, gdy razem z ociepleniem powstaje instalacja odnawialnego źródła energii (art. 5 ust. 2), pod warunkiem że jej koszt sięga co najmniej 10 procent łącznych kosztów obu przedsięwzięć (art. 5 ust. 2b). Powierzchnie użytkowe służące celom innym niż mieszkalne obniżają premię, bo mnoży się ją przez wskaźnik udziału powierzchni mieszkalnej (art. 5 ust. 3).

Ścieżka wniosku omija urzędy. Premie przyznaje BGK ze środków Funduszu, a inwestor składa wniosek do BGK za pośrednictwem banku kredytującego, który dołącza umowę kredytu zawartą pod warunkiem przyznania premii (art. 12 ust. 1, 2 i 3). Do wniosku idzie audyt energetyczny wraz z oświadczeniem o braku innego wsparcia ze środków publicznych na te same prace (art. 13 ust. 1). Audyt zawiera dane budynku i inwestora, ocenę stanu technicznego, opis wariantów przedsięwzięcia i wskazanie wariantu optymalnego (art. 13 ust. 2).

Premia pewna nie jest. BGK rozpatruje wnioski według kolejności, w jakiej do niego wpłynęły (art. 17 ust. 1), i przyznaje je w granicach wolnych środków Funduszu (art. 16 ust. 1). Przy okresowym braku środków banki wstrzymują przyjmowanie wniosków, a te już złożone BGK pozostawia bez rozpatrzenia i wraca do nich w pierwszej kolejności, gdy środki się znajdą; informację ogłasza w Biuletynie Informacji Publicznej (art. 16 ust. 2 i 3). Obowiązuje też twarda granica: premia nie może finansować prac, na które uzyskano inne wsparcie ze środków publicznych (art. 4). Osobne pieniądze dla domów jednorodzinnych opisuje strona o dofinansowaniu wymiany pieca.

Zgłoszenie, pozwolenie i próg 25 procent przegród

W Prawie budowlanym docieplenie jest przebudową. Remontem ta ustawa nazywa roboty polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego (art. 3 pkt 8), a docieplenie zmienia parametry przegród; przebudowę definiuje osobno art. 3 pkt 7a. Oba przepisy o formalnościach umieszczają docieplenie właśnie pod przebudową.

Reszta zależy od wysokości budynku. Docieplenie budynku o wysokości nieprzekraczającej 12 m nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia (art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. c Prawa budowlanego). Powyżej 12 m i nie wyżej niż 25 m wymaga zgłoszenia (art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. e). Powyżej 25 m żadne z tych wyłączeń robót nie obejmuje, a ponieważ oba są wyjątkami od zasady, wraca reguła ogólna, czyli pozwolenie na budowę (art. 28 ust. 1). Inwestor może zamiast zgłoszenia wystąpić o pozwolenie (art. 29 ust. 5), a przy robotach wymagających zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych musi to zrobić (art. 29 ust. 5a).

Jest jeszcze próg, o którym poradniki milczą. Gdy docieplenie obejmuje ponad 25 procent powierzchni przegród zewnętrznych budynku, roboty muszą spełnić wymagania minimalne energooszczędności i ochrony cieplnej przewidziane dla przebudowy budynku (art. 5 ust. 2b Prawa budowlanego). Przy kompleksowym ociepleniu bloku ten próg jest przekroczony niemal zawsze.

Co powinno zawierać pismo

• Twoje dane, numer lokalu i wielkość udziału w nieruchomości wspólnej;
• adresata: zarząd wspólnoty, zarządcę albo zarząd spółdzielni;
• stan budynku i skutki w Twoim lokalu: przemarzanie, zawilgocenie, koszty ogrzewania z ostatnich sezonów;
• żądanie wpisania sprawy do porządku obrad najbliższego zebrania (art. 32 ust. 2 ustawy o własności lokali);
• wniosek o głosowanie nad uchwałą o zgodzie na ocieplenie i o pełnomocnictwie dla zarządu (art. 22 ust. 2 tej ustawy);
• wniosek o zlecenie audytu energetycznego i o rozważenie kredytu z premią;
• podpisy sąsiadów, datę i podpis.

Numerów przepisów nie musisz przepisywać ręcznie. Opisz sytuację w swoim bloku, a Prawomat ułoży gotowe pismo.

Najczęstsze błędy

• Wysłanie wniosku do gminy albo prosto do BGK. Adresatem jest zarząd wspólnoty albo spółdzielni, a o premię występuje inwestor za pośrednictwem banku kredytującego (art. 12 ust. 2 ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów).
• Liczenie na premię bez kredytu. Kredyt musi pokryć co najmniej połowę kosztów przedsięwzięcia (art. 3 ust. 2 tej ustawy), więc same oszczędności wspólnoty tej przesłanki nie zastąpią.
• Traktowanie premii jak pewnej. O kolejności decyduje data wpływu wniosku, a limitem są wolne środki Funduszu (art. 16 i 17 tej ustawy).
• Łączenie premii z inną dotacją na te same roboty. Art. 4 tej ustawy tego zabrania, więc program wybiera się przed umową kredytu.
• Zakładanie, że ocieplenie zawsze wymaga pozwolenia na budowę. Przy budynku do 12 m nie trzeba nawet zgłoszenia (art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. c Prawa budowlanego).