Wezwanie do zapłaty czynszu (najem)

Czynsz nie wpływa od kilku miesięcy, a najemca zbywa Cię obietnicami? Wezwanie do zapłaty czynszu przenosi sprawę z rozmów na papier: wyznaczasz termin, naliczasz odsetki i, gdy chodzi o mieszkanie, uruchamiasz procedurę, która dopiero otwiera drogę do wypowiedzenia najmu.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Napisz wezwanie do zapłaty czynszu

Kiedy wysłać wezwanie do zapłaty czynszu

Wysyłasz je jako wynajmujący, gdy najemca spóźnia się z czynszem albo opłatami, a nieformalne przypomnienia nie dają skutku. Zwykle w jednym z dwóch momentów.

Pierwszy: zaległość jest jeszcze niewielka, a Ty chcesz odzyskać pieniądze i zostawić sobie dowód, że upomniałeś się o nie na piśmie. Drugi, przy najmie mieszkania: dług urósł do co najmniej trzech pełnych okresów płatności i to samo pismo ma podwójną rolę, bo staje się ustawowym uprzedzeniem, bez którego nie wypowiesz umowy.

Podstawa prawna, odsetki i termin

Obowiązek zapłaty i odsetki opierają się na Kodeksie cywilnym. Zasadą jest, że świadczenie bez oznaczonego terminu staje się wymagalne niezwłocznie po wezwaniu dłużnika (art. 455 k.c.); to ogólny mechanizm stojący za każdym wezwaniem do zapłaty. Czynsz najmu ma jednak zwykle umówiony termin płatności. Od dnia następującego po jego upływie najemca jest w opóźnieniu, więc należą Ci się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości stopy referencyjnej NBP powiększonej o 5,5 punktu procentowego (art. 481 k.c.). Najemca jest wtedy w zwłoce (art. 476 k.c.), ale samych odsetek możesz żądać bez wykazywania jego winy i bez dowodu na własną szkodę.

Przy lokalu mieszkalnym dochodzi drugi, ważniejszy przepis. Zanim wypowiesz najem z powodu długu, musisz przejść przez art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie jest dopuszczalne dopiero wtedy, gdy najemca zalega z czynszem lub opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, a Ty wcześniej uprzedziłeś go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyłeś dodatkowy, miesięczny termin na spłatę zaległych i bieżących należności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego miesiąca wolno Ci wypowiedzieć umowę, i to nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, na piśmie i z podaniem przyczyny (art. 11 ust. 1). Twoje wezwanie o zapłatę czynszu pełni właśnie funkcję tego uprzedzenia, więc opisz w nim zamiar wypowiedzenia i wyznacz pełny miesiąc.

Inaczej jest przy lokalu użytkowym, którego ustawa o ochronie praw lokatorów nie chroni. Tam wystarczy zwłoka za dwa pełne okresy płatności, by wynajmujący wypowiedział najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 672 k.c.).

Termin zapłaty dobierasz do sytuacji. Gdy pismo ma być jednocześnie uprzedzeniem przed wypowiedzeniem mieszkania, wyznacz pełny miesiąc, bo tego wymaga ustawa. W zwykłym wezwaniu o drobną zaległość zwykle daje się od 7 do 14 dni od doręczenia.

Jak i komu je doręczyć

Adresatem jest najemca, na adres wynajmowanego lokalu albo inny znany Ci adres do korespondencji. Wyślij pismo tak, żeby został po nim ślad: list polecony ze zwrotką jest tu najbezpieczniejszy, bo to Ty musisz później wykazać, że najemca odebrał wezwanie i od kiedy biegł miesięczny termin. Zachowaj kopię pisma i dowód nadania, przydadzą się i w pozwie, i gdyby doszło do wypowiedzenia.

Co powinno zawierać wezwanie

• Miejscowość, datę oraz dane obu stron: Twoje jako wynajmującego i najemcy.
• Oznaczenie umowy najmu i lokalu, którego dotyczy zaległość.
• Wysokość długu z rozbiciem na okresy: za które miesiące i jakie kwoty czynszu oraz opłat.
• Odsetki: od jakiej daty je liczysz i na jakiej podstawie (art. 481 k.c.).
• Numer rachunku i termin zapłaty liczony od doręczenia (przy mieszkaniu i zaległości za trzy okresy - pełny miesiąc).
• Przy lokalu mieszkalnym: wyraźne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia najmu, jeśli dług nie zostanie spłacony (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów).
• Rygor: zapowiedź pozwu o zapłatę, a przy mieszkaniu również wypowiedzenia umowy i ewentualnej eksmisji.
• Podpis oraz załączniki: umowę najmu i rozliczenie zaległości.

Cały zestaw pism z tej kategorii znajdziesz na stronie wezwań, a ogólny wariant bez wątku najmu opisuje wezwanie do zapłaty.

Najczęstsze błędy

• Wypowiedzenie najmu mieszkania bez wcześniejszego uprzedzenia. Bez pisma z art. 11 ust. 2 pkt 2 i miesięcznego terminu wypowiedzenie jest nieważne, nawet gdy dług jest realny.
• Za krótki termin przy zaległości za trzy okresy. Ustawa wymaga tu pełnego miesiąca; 14 dni nie spełnia warunku uprzedzenia.
• Mylenie okresów płatności z upływem czasu. Liczą się pełne, nieopłacone okresy czynszowe, a nie sama liczba miesięcy od pierwszego poślizgu.
• Brak potwierdzenia odbioru. Bez zwrotki nie udowodnisz, od kiedy najemca zalega ani czy uprzedzenie w ogóle do niego trafiło.
• Traktowanie kaucji jak zapłaty czynszu. To osobne pieniądze; ich rozliczenie opisuje zwrot kaucji, a nie bieżący dług czynszowy.

Nie pisz tego od zera

Odpowiesz na kilka pytań, a Prawomat złoży gotowe wezwanie do zapłaty czynszu: z rozbiciem zaległości na okresy, odsetkami, terminem i, przy najmie mieszkania, uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia.

Napisz wezwanie do zapłaty czynszu