Wezwanie do zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Były najemca nie wyprowadził się po zakończeniu umowy i dalej mieszka w Twoim lokalu? Sąsiad postawił garaż na kawałku Twojej działki? A może współwłaściciel korzysta z całej nieruchomości i nie dopuszcza Cię do niej? Wezwanie do zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości to pismo, którym upominasz się o wynagrodzenie za ten czas i dajesz drugiej stronie szansę zapłacić bez sądu.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Napisz wezwanie do zapłaty za nieruchomość

Kiedy wysłać wezwanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Piszesz je, gdy ktoś korzysta z Twojej nieruchomości, a nie łączy Was żadna ważna umowa ani inny tytuł prawny. Typowych układów jest kilka. Najemca, któremu skończyła się umowa, dalej zajmuje lokal i nie chce się wyprowadzić. Ktoś zajął pustostan albo działkę bez Twojej zgody. Sąsiad przesunął ogrodzenie, postawił garaż lub składuje rzeczy na skrawku Twojego gruntu. Współwłaściciel korzysta z całej nieruchomości sam i wyłącza pozostałych z posiadania. W każdym z nich należy Ci się zapłata za czas, w którym nie mogłeś swobodnie dysponować własnością.

To pismo przedsądowe. Wysyłasz je przed pozwem, żeby dać drugiej stronie szansę na dobrowolną zapłatę i mieć dowód, że upomniałeś się o swoje.

Podstawa prawna i termin

Twoje uprawnienia wobec osoby zajmującej nieruchomość opisuje Kodeks cywilny. Art. 222 § 1 daje właścicielowi roszczenie windykacyjne (żądanie wydania rzeczy), a § 2 roszczenie negatoryjne (żądanie zaniechania naruszeń). Sama zapłata za miniony okres to odrębna grupa uprawnień: roszczenia uzupełniające z art. 224 i art. 225 k.c. Obejmują one wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości, zwrot pobranych pożytków oraz odszkodowanie za jej zużycie, pogorszenie lub utratę.

Kto i za jaki okres odpowiada, zależy od dobrej albo złej wiary. Posiadacz w dobrej wierze, przekonany, że wolno mu korzystać z nieruchomości, co do zasady nie płaci wynagrodzenia, ale traci tę ochronę z chwilą, w której dowie się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie. Posiadacz w złej wierze, świadomy, że nie ma tytułu, odpowiada za cały czas korzystania. Ten podział decyduje, czego realnie możesz się domagać. Art. 230 k.c. rozciąga te same zasady na posiadacza zależnego, na przykład byłego najemcę.

Wynagrodzenie odpowiada temu, co mógłbyś uzyskać, oddając nieruchomość w odpłatne używanie, czyli w przybliżeniu rynkowemu czynszowi najmu albo dzierżawy. To reguła ogólna, nie gotowa stawka.

Pilnuj przedawnienia. Roszczenia uzupełniające przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu nieruchomości (art. 229 k.c.), a poza tym stosuje się ogólne terminy z art. 118 k.c.

Samo wezwanie jest pismem przedsądowym. Żaden przepis nie wyznacza terminu na jego wysłanie ani sztywnego terminu zapłaty, ten ustalasz sam i powinien być realny. Moc tego pisma bierze się z art. 455 k.c.: roszczenie bez oznaczonego terminu spełnienia staje się wymagalne dopiero po wezwaniu do zapłaty. Od tego momentu, po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, naliczasz odsetki ustawowe za opóźnienie na podstawie art. 481 k.c.

Gdzie i jak je wysłać

Wezwanie kierujesz do osoby, która faktycznie korzysta z nieruchomości, na jej adres. Postaw na list polecony za potwierdzeniem odbioru. Zwrotka daje pewną datę doręczenia, od której liczysz termin zapłaty i odsetki. Zachowaj kopię pisma oraz dokumenty potwierdzające Twoje prawo do nieruchomości: odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, a przy byłym najemcy także rozwiązaną umowę.

Co powinno zawierać wezwanie

• Twoje dane oraz dane osoby korzystającej z nieruchomości.
• Dokładne oznaczenie nieruchomości: adres, numer księgi wieczystej, numer działki i obręb albo numer lokalu.
• Okres bezumownego korzystania, z datą początkową i końcową (lub adnotacją, że trwa nadal).
• Kwotę wynagrodzenia wraz ze sposobem jej wyliczenia (przyjęta stawka za dany okres).
• Podstawę prawną: art. 224-225, a przy posiadaczu zależnym także art. 230 k.c.
• Numer rachunku do wpłaty i termin zapłaty liczony od doręczenia pisma.
• Rygor: zapowiedź pozwu o zapłatę, odsetek za opóźnienie i obciążenia kosztami.
• Podpis oraz załączniki potwierdzające własność i okres korzystania.

Jeśli chodzi Ci o zaległy czynsz z trwającej umowy, a nie o korzystanie bez tytułu, sięgnij po wezwanie do zapłaty za czynsz. Pozostałe pisma znajdziesz na stronie wezwań.

Najczęstsze błędy

• Traktowanie każdego posiadacza jak będącego w złej wierze. Od dobrej albo złej wiary zależy, za jaki okres należy Ci się wynagrodzenie, i to Ty musisz tę okoliczność wykazać.
• Pominięcie przedawnienia. Po odzyskaniu nieruchomości masz tylko rok na dochodzenie roszczeń uzupełniających (art. 229 k.c.).
• Ogólnikowe oznaczenie nieruchomości. Bez numeru księgi wieczystej albo działki trudno wskazać, o który grunt czy lokal chodzi.
• Podanie kwoty bez wyliczenia. Lepiej pokazać, skąd bierze się żądana stawka, żeby druga strona i sąd mogli ją zweryfikować.
• Brak dowodu doręczenia. Bez potwierdzenia odbioru trudno wykazać, kiedy roszczenie stało się wymagalne i od kiedy biegną odsetki.

Nie pisz tego od zera

Prawomat przeprowadzi Cię przez kilka pytań i złoży gotowe wezwanie do zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości, z oznaczeniem nieruchomości, okresem, kwotą i podstawą z art. 224-225 k.c.