Wezwanie do wydania lokalu

Najemca dostał wypowiedzenie albo umowa najmu wygasła, a on dalej mieszka w Twoim mieszkaniu i nie oddaje kluczy? Ktoś zajmuje Twój lokal użytkowy po zakończeniu najmu i nie chce go opuścić? Wezwanie do wydania lokalu to pierwszy, przedsądowy krok: wyznaczasz termin na dobrowolne opróżnienie i zapowiadasz, że w razie milczenia skierujesz sprawę o eksmisję do sądu.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Napisz wezwanie do wydania lokalu

Kiedy wysłać wezwanie do wydania lokalu

Piszesz je, gdy ktoś zajmuje Twój lokal, a nie ma już do tego tytułu prawnego. Najczęściej chodzi o byłego najemcę: umowa na czas określony dobiegła końca albo skutecznie ją wypowiedziałeś, a lokator mimo to nie chce oddać mieszkania. Podobnie jest, gdy odwołałeś użyczenie, a osoba dalej korzysta z lokalu, albo gdy ktoś zajął pustostan bez Twojej zgody.

To pismo przedsądowe. Wysyłasz je przed pozwem o eksmisję, żeby dać lokatorowi realną szansę na dobrowolną wyprowadzkę i zyskać dowód, że domagałeś się zwrotu. Niezależnie od odzyskania samego lokalu możesz dochodzić zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości za czas, w którym lokal był zajmowany bez tytułu.

Podstawa prawna i termin

Obowiązek zwrotu lokalu po zakończonym najmie wynika wprost z art. 675 Kodeksu cywilnego: najemca ma oddać lokal w stanie niepogorszonym. Jeżeli osoba zajmująca lokal nigdy nie miała do niego tytułu, sięgasz po roszczenie windykacyjne właściciela z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli żądanie wydania rzeczy od tego, kto nią faktycznie włada.

Samo wezwanie jest pismem przedsądowym i żaden przepis nie wyznacza terminu na jego wysłanie. Termin na wydanie lokalu ustalasz sam i powinien być realny. Jego moc bierze się z art. 455 Kodeksu cywilnego: z chwilą doręczenia wezwania obowiązek zwrotu staje się wymagalny.

Najważniejsze i uczciwie: lokalu nie odzyskasz na własną rękę. Do eksmisji potrzebny jest prawomocny wyrok sądu i komornik. Nie wolno samowolnie naruszać posiadania, nawet gdy zajmujący jest w złej wierze (art. 342 Kodeksu cywilnego), więc wymiana zamków czy wyniesienie rzeczy grozi Ci odpowiedzialnością.

Rozróżnij lokal mieszkalny od użytkowego, bo to zmienia reguły gry. Mieszkanie chroni ustawa o ochronie praw lokatorów. Sąd w wyroku nakazującym opróżnienie rozstrzyga, czy lokatorowi przysługuje prawo do najmu socjalnego lokalu (art. 14), obowiązuje zimowy okres ochronny od 1 listopada do 31 marca, w którym eksmisji na bruk się nie wykonuje (art. 16), a za dalsze zajmowanie mieszkania bez tytułu należy Ci się odszkodowanie płatne co miesiąc, w wysokości możliwego czynszu (art. 18). Lokalu użytkowego ta ochrona nie obejmuje, tu wracasz do zasad zwrotu i windykacji z Kodeksu cywilnego.

Jak i komu je wysłać

Wezwanie kierujesz do osoby, która faktycznie zajmuje lokal, na jego adres. Najlepiej wyślij je listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Data z potwierdzenia jest pewnym punktem, od którego biegnie wyznaczony przez Ciebie termin wydania. Zatrzymaj kopię pisma i dokumenty, które potwierdzają Twój tytuł do lokalu oraz ustanie najmu: akt własności albo odpis z księgi wieczystej, umowę najmu i jej wypowiedzenie.

Co powinno zawierać wezwanie

• Twoje dane oraz dane osoby zajmującej lokal.
• Dokładne oznaczenie lokalu: adres, numer, ewentualnie numer księgi wieczystej.
• Wskazanie tytułu i jego ustania: numer i data umowy najmu, sposób jej zakończenia (upływ czasu, wypowiedzenie) albo informacja, że osoba nigdy nie miała tytułu.
• Żądanie wydania (opróżnienia) lokalu i termin liczony od doręczenia pisma.
• Podstawę prawną: art. 675 albo art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.
• Zapowiedź pozwu o eksmisję oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
• Podpis i załączniki potwierdzające tytuł oraz ustanie najmu.

Jeśli szukasz innego pisma dla wynajmującego, zajrzyj na stronę wezwań.

Najczęstsze błędy

• Samodzielna eksmisja. Wymiana zamków, odcięcie mediów czy wyniesienie rzeczy bez wyroku i komornika może obrócić się przeciwko Tobie.
• Mylenie lokalu mieszkalnego z użytkowym. Przy mieszkaniu działa ochrona lokatorów: najem socjalny, okres ochronny i odszkodowanie z art. 18 ustawy.
• Zbyt krótki, nierealny termin na opróżnienie lokalu. Termin ma dać drugiej stronie faktyczną szansę na wyprowadzkę.
• Ogólnikowe oznaczenie lokalu i tytułu. Bez wskazania adresu i tego, na jakiej podstawie żądasz zwrotu, wezwanie jest słabe.
• Brak potwierdzenia odbioru. Bez zwrotki trudno udowodnić, od kiedy obowiązek wydania lokalu był wymagalny.

Nie pisz tego od zera

Prawomat przeprowadzi Cię przez kilka pytań i złoży gotowe wezwanie do wydania lokalu, z oznaczeniem lokalu, tytułem, terminem i podstawą z art. 675 albo art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.

Napisz wezwanie do wydania lokalu