Najem okazjonalny: co to jest i jak go zawrzeć?

Wynajmujesz mieszkanie i boisz się jednego scenariusza: lokator przestaje płacić, a Ty miesiącami nie możesz go usunąć, bo zwykła eksmisja w Polsce potrafi się ciągnąć. Najem okazjonalny powstał właśnie po to. To nie jest osobny świat oderwany od reszty prawa: to zwykły najem mieszkania, do którego dokładasz kilka formalności, a w zamian dostajesz znacznie szybszą drogę do odzyskania lokalu.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Co to jest najem okazjonalny

Najem okazjonalny reguluje ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, w art. 19a-19e. Zgodnie z art. 19a ust. 1 jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którą zawiera właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.

Te warunki są ważne, bo zawężają, kto w ogóle może z tej formy skorzystać. Najem okazjonalny jest dla zwykłego właściciela, który wynajmuje swoje mieszkanie, nie dla firmy, która robi z wynajmu biznes. Umowa musi mieć datę końcową i nie może być zawarta na dłużej niż dekadę.

Po co cały ten mechanizm? Lokator mieszkania jest w polskim prawie mocno chroniony. Właściciel nie wypowie umowy, kiedy mu się podoba, a usunięcie kogoś z lokalu wymaga zwykle wyroku sądu i czasu. Najem okazjonalny część tej ochrony przesuwa na korzyść właściciela, w zamian za dodatkowe formalności przy podpisaniu. To swego rodzaju umowa: ty dopełniasz wymogów, prawo daje ci szybszą eksmisję.

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby umowa była okazjonalna

Sama nazwa w tytule umowy niczego nie załatwia. Żeby najem był naprawdę okazjonalny, muszą być spełnione konkretne wymogi z ustawy. Brak choćby jednego sprawia, że masz na ręku zwykły najem z pełną ochroną lokatora.

Forma pisemna umowy. Art. 19a ust. 6 wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Umowa zawarta ustnie albo samym mailem nie będzie najmem okazjonalnym.
Czas oznaczony, maksymalnie 10 lat. Umowa musi mieć datę zakończenia. Bezterminowy najem okazjonalny nie istnieje.
Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. To serce całej konstrukcji. Najemca przed notariuszem poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opróżnić i wydać lokal w terminie wskazanym w żądaniu właściciela (art. 19a ust. 2 pkt 1). Dzięki temu dokumentowi właściciel nie musi później prowadzić osobnego procesu o eksmisję.
Wskazanie innego lokalu. Najemca wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać, jeśli dojdzie do egzekucji (art. 19a ust. 2 pkt 2). Chodzi o to, żeby usunięta osoba miała dokąd pójść. To ona, a nie właściciel, ten adres podaje.
Zgoda właściciela tego innego lokalu. Do tego dochodzi oświadczenie właściciela wskazanego lokalu (albo osoby mającej do niego tytuł prawny), że zgadza się na zamieszkanie tam najemcy (art. 19a ust. 2 pkt 3). W praktyce to często rodzic czy znajomy, który podpisuje taką zgodę.

Jest tu jeszcze jedna pułapka, o której łatwo zapomnieć po podpisaniu. Jeśli lokal wskazany przez najemcę w trakcie najmu przestaje być dostępny (bo np. zmienia się jego właściciel), najemca ma obowiązek w ciągu 21 dni wskazać inny lokal i dostarczyć nową zgodę (art. 19a ust. 3). Gdy tego nie zrobi, właściciel może wypowiedzieć umowę na piśmie, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 5).

Koszt oświadczenia notarialnego ponosi zwykle najemca, ale to kwestia ustaleń między stronami, ustawa tego nie przesądza.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego: termin 14 dni

Załatwienie formalności u notariusza to nie koniec. Po podpisaniu umowy właściciel ma jeszcze jeden obowiązek, którego pominięcie potrafi zniweczyć cały wysiłek.

Art. 19b ust. 1 nakłada na właściciela obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na jego miejsce zamieszkania, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. To zgłoszenie, nie zgoda: nie czekasz na żadną decyzję urzędu, po prostu informujesz.

Dlaczego to tak istotne? Bo art. 19b ust. 3 mówi wprost: jeśli właściciel nie dopełni zgłoszenia, nie stosuje się przepisów o uproszczonej eksmisji (art. 19c i 19d). Innymi słowy, możesz mieć podpisaną umowę, akt notarialny i wskazany lokal, ale bez zgłoszenia w terminie tracisz to, dla czego cała ta konstrukcja powstała. Zostaje ci wtedy zwykły najem ze zwykłą, długą procedurą usunięcia lokatora.

Termin liczy się od rozpoczęcia najmu, nie od podpisania umowy: jeśli te daty się różnią, pilnuj tej późniejszej.

Najem okazjonalny a najem instytucjonalny: czym się różnią

Obie formy działają podobnie: dają wynajmującemu szybszą ścieżkę odzyskania lokalu w oparciu o notarialne poddanie się egzekucji. Różni je głównie to, kto może z nich skorzystać.

Najem okazjonalny jest dla osoby fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. To narzędzie dla prywatnego właściciela jednego czy kilku mieszkań.

Najem instytucjonalny (art. 19f-19j ustawy) jest dla podmiotów, które na wynajmie zarabiają: osób fizycznych, osób prawnych i jednostek organizacyjnych prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. To rozwiązanie dla firm, funduszy i operatorów najmu.

Stąd biorą się dalsze różnice. W najmie instytucjonalnym nie obowiązuje granica 10 lat, umowę na czas oznaczony można zawrzeć na dłużej. Najemca składa wprawdzie akt notarialny o poddaniu się egzekucji (art. 19f ust. 3), ale w odróżnieniu od najmu okazjonalnego nie musi wskazywać innego lokalu ani załączać zgody jego właściciela. Najem instytucjonalny nie wymaga też zgłoszenia do urzędu skarbowego w trybie z art. 19b. Mówiąc po ludzku: okazjonalny jest dla prywatnego wynajmującego i ma więcej formalności po stronie lokatora, instytucjonalny jest dla profesjonalisty i jest pod tym względem prostszy.

Na czym polega uproszczona eksmisja

To dla większości właścicieli sedno sprawy. Gdy umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki ją zawarto, albo zostaje rozwiązana, a najemca dobrowolnie się nie wyprowadza, właściciel nie musi prowadzić od zera procesu o eksmisję.

Art. 19d porządkuje tę drogę. Najpierw właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, z podpisem urzędowo poświadczonym. Żądanie wskazuje strony, umowę i przyczynę ustania najmu oraz wyznacza termin opróżnienia lokalu, nie krótszy niż 7 dni od doręczenia. Jeśli i to nie skutkuje, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Z takim dokumentem sprawą zajmuje się komornik.

Różnica wobec zwykłego najmu jest zasadnicza. Przy klasycznej umowie odzyskanie lokalu od osoby, która nie chce wyjść, wymaga wyroku eksmisyjnego po przeprowadzonym procesie, co opisujemy szerzej przy temacie eksmisji, kiedy jest możliwa i jak przebiega. W najmie okazjonalnym ten najdłuższy etap odpada, bo zgodę na egzekucję najemca wyraził z góry, u notariusza. Lokator nie korzysta też z prawa do lokalu socjalnego, ma się przenieść do wskazanego wcześniej lokalu zastępczego. To właśnie ta różnica daje właścicielowi szybszą i pewniejszą drogę.

Najczęstsze błędy

Nazwanie umowy „okazjonalną” bez spełnienia wymogów. Sam tytuł nic nie zmienia. Bez aktu notarialnego, wskazania lokalu i zgody jego właściciela masz zwykły najem z pełną ochroną lokatora.
Przegapienie 14-dniowego zgłoszenia do urzędu skarbowego. To najkosztowniejszy błąd: zgodnie z art. 19b ust. 3 tracisz wtedy uproszczoną eksmisję, czyli cały sens tej formy.
Brak formy pisemnej. Umowa najmu okazjonalnego pod rygorem nieważności wymaga pisma (art. 19a ust. 6). Ustalenia mailowe nie wystarczą.
Umowa bez daty końcowej albo na ponad 10 lat. Najem okazjonalny musi być na czas oznaczony, najwyżej dziesięcioletni.
Niepilnowanie aktualności wskazanego lokalu. Gdy lokal zastępczy przestaje być dostępny, najemca ma 21 dni na wskazanie nowego (art. 19a ust. 3), warto to w umowie przypomnieć.
Mylenie najmu okazjonalnego z instytucjonalnym. Jeśli na wynajmie zarabiasz w ramach działalności, właściwą formą jest najem instytucjonalny, nie okazjonalny.

Najem okazjonalny dobrze sprawdza się wtedy, gdy zależy ci na realnym zabezpieczeniu przed lokatorem, który przestaje płacić i nie chce się wyprowadzić. Jeśli chcesz zrozumieć, jak ta forma osadza się w szerszym obrazie wynajmu, zacznij od tekstu o tym, co powinna zawierać umowa najmu mieszkania, a o samym zakończeniu stosunku najmu, od terminów i zasad wypowiedzenia umowy najmu. Gdy przyjdzie do przygotowania konkretnego pisma kończącego najem, podpowiadamy, jak je sformułować, przy temacie wypowiedzenia umowy.