Przejdź do treści
Prawomat Stwórz pismo za darmo

Umowa najmu mieszkania: wzór i zasady

Stan prawny na 2026-10-27

Umowę najmu podpisujecie w dobrym humorze, a czytacie ją dopiero w sporze o kaucję, zepsutą pralkę albo podwyżkę. Część zapisów i tak rozstrzyga ustawa o ochronie praw lokatorów, więc warto wiedzieć, które klauzule działają, a które w razie sporu nic nie dadzą.

Stwórz swoje pismo Opowiedz, co się stało, resztę zrobi Prawomat
Stwórz pismo za darmo
Za darmo · Bez rejestracji · Gotowe w 5 minut
Gotowy do pobrania

Umowa najmu mieszkania:: wzór PDF i Word

Pobierz Word Pobierz PDF 
UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO
na czas nieoznaczony

zawarta w dniu [data] w [miejscowość] pomiędzy:

[imię i nazwisko], zamieszkałym/ą [adres], PESEL [numer], legitymującym/ą się dowodem osobistym [seria i numer], zwanym/ą dalej Wynajmującym,

a

[imię i nazwisko], zamieszkałym/ą [adres], PESEL [numer], legitymującym/ą się dowodem osobistym [seria i numer], zwanym/ą dalej Najemcą.

§ 1. Przedmiot najmu
1. Wynajmujący oświadcza, że przysługuje mu [prawo własności / spółdzielcze własnościowe prawo] do lokalu mieszkalnego nr [numer] położonego w [miejscowość] przy ul. [ulica i numer budynku], o powierzchni [liczba] m2, składającego się z [liczba] pokoi, kuchni, łazienki [oraz: inne pomieszczenia, piwnica, komórka], księga wieczysta nr [numer, jeśli jest].
2. Wynajmujący oddaje Najemcy lokal do używania na cele mieszkaniowe, a Najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz (art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego).
3. Razem z Najemcą w lokalu będą stale mieszkać: [imiona i nazwiska / nikt].
4. Stan techniczny lokalu, wyposażenie, stany liczników i liczbę wydanych kluczy strony opisują w protokole zdawczo-odbiorczym podpisanym przy wydaniu lokalu, który stanowi załącznik nr 1 do umowy (art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów).

§ 2. Czas trwania
1. Umowa zostaje zawarta na czas nieoznaczony, od dnia [data].
2. Wynajmujący wyda Najemcy lokal i klucze w dniu [data].

§ 3. Czynsz i opłaty
1. Czynsz wynosi [kwota] zł (słownie: [kwota słownie]) miesięcznie i jest płatny z góry do [dzień] dnia każdego miesiąca na rachunek Wynajmującego nr [numer rachunku].
2. Czynsz obejmuje opłaty na rzecz [wspólnoty mieszkaniowej / spółdzielni], które Wynajmujący reguluje sam.
3. Oprócz czynszu Najemca pokrywa koszty energii, gazu, wody, odprowadzania ścieków i odbioru odpadów, [na podstawie umów zawartych bezpośrednio z dostawcami / zwracając Wynajmującemu kwoty z rachunków dostawców według wskazań liczników, w terminie [liczba] dni od otrzymania rozliczenia] (art. 9 ust. 5 i 6 ustawy o ochronie praw lokatorów).

§ 4. Kaucja
1. W dniu podpisania umowy Najemca wpłaca kaucję w kwocie [kwota] zł [przelewem na rachunek wskazany w § 3 / gotówką, za pokwitowaniem]. Kaucja nie przekracza dwunastokrotności miesięcznego czynszu (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).
2. Kaucja zabezpiecza należności Wynajmującego z tytułu najmu istniejące w dniu opróżnienia lokalu. Wynajmujący zwraca ją w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu tych należności, na rachunek Najemcy nr [numer rachunku], w kwocie ustalonej zgodnie z art. 6 ust. 3 i 4 tej ustawy.

§ 5. Używanie lokalu i naprawy
1. Najemca używa lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i przestrzega porządku domowego.
2. Drobne nakłady i naprawy połączone ze zwykłym używaniem lokalu, wymienione w art. 681 Kodeksu cywilnego, obciążają Najemcę. Pozostałe naprawy potrzebne do utrzymania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku obciążają Wynajmującego (art. 662 Kodeksu cywilnego).
3. Najemca niezwłocznie zawiadamia Wynajmującego o potrzebie napraw, które obciążają Wynajmującego (art. 666 § 2 Kodeksu cywilnego).
4. Ulepszenia i zmiany w lokalu wymagają zgody Wynajmującego oraz pisemnego porozumienia o sposobie rozliczenia (art. 6d ustawy o ochronie praw lokatorów).
5. Najemca udostępnia lokal w razie awarii niezwłocznie, a w celu przeglądu w terminie uzgodnionym z wyprzedzeniem (art. 10 ust. 1 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).
[Opcjonalnie, skreśl, jeśli nie dotyczy:] 6. Najemca może trzymać w lokalu [rodzaj i liczba zwierząt].

§ 6. Podnajem
Najemca nie oddaje lokalu ani jego części w podnajem ani do bezpłatnego używania bez pisemnej zgody Wynajmującego (art. 688² Kodeksu cywilnego).

§ 7. Podwyżka czynszu
Wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając na piśmie jego dotychczasową wysokość z zachowaniem trzymiesięcznego terminu, na koniec miesiąca kalendarzowego, nie częściej niż co 6 miesięcy (art. 8a i art. 9 ust. 1b ustawy o ochronie praw lokatorów).

§ 8. Wypowiedzenie
1. Najemca może wypowiedzieć umowę najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 Kodeksu cywilnego).
2. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę wyłącznie na piśmie pod rygorem nieważności, z podaniem przyczyny, w przypadkach określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

§ 9. Zwrot lokalu
1. Po zakończeniu najmu Najemca zwraca lokal ze wszystkimi kluczami w stanie niepogorszonym, z wyjątkiem zużycia będącego następstwem prawidłowego używania (art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego). Przy zwrocie strony spisują protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami liczników.
[Opcjonalnie, skreśl, jeśli nie dotyczy:] 2. Po zakończeniu najmu Najemca nie ma obowiązku odnawiania lokalu (art. 6e i 6f ustawy o ochronie praw lokatorów).

§ 10. Adresy do doręczeń
Strony informują się na piśmie o każdej zmianie adresu zamieszkania. W razie zaniedbania tego obowiązku list polecony wysłany na ostatni znany adres i nieodebrany uważa się za doręczony (art. 6g ustawy o ochronie praw lokatorów).

§ 11. Postanowienia końcowe
1. Zmiany umowy wymagają formy pisemnej.
2. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.
3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Załącznik nr 1: protokół zdawczo-odbiorczy lokalu.

[Podpis Wynajmującego]                    [Podpis Najemcy]

Ten wzór jest ogólny. Wolisz pismo dopasowane do Twojej sytuacji? Opisz sprawę w generatorze, a Prawomat napisze treść za Ciebie.

Wynajmujesz mieszkanie po dziadkach i pierwszy raz szukasz lokatora. Albo to Ty się wprowadzasz, a właściciel podsuwa Ci dwie strony tekstu z internetu. W obu sytuacjach umowa ustala tylko część zasad, resztę dopisuje ustawa.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Przygotuj umowę w generatorze

Kiedy ta umowa

Ta strona opisuje zwykły najem mieszkania od prywatnego właściciela, na czas nieoznaczony albo oznaczony. Jeśli właściciel chce mieć szybką drogę do odzyskania lokalu, potrzebny jest najem okazjonalny, z notariuszem i zgłoszeniem w urzędzie skarbowym. Ogólny przegląd zapisów znajdziesz też w tekście o tym, co powinna zawierać umowa najmu mieszkania.

Najemca mieszkania jest w ustawie lokatorem i ma ochronę, której umowa nie wyłączy. Tym najem mieszkania różni się od najmu garażu czy biura.

Podstawa prawna i forma

Najem to umowa, w której wynajmujący oddaje rzecz do używania, a najemca płaci czynsz (art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego). Działają tu naraz dwie ustawy: Kodeks cywilny (art. 659-692) i ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.

Forma. Umowę na dłużej niż rok zawiera się na piśmie. Bez pisma poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 KC). Jeśli umowa milczy o terminie płatności, czynsz płacisz z góry, do dziesiątego dnia miesiąca (art. 669 § 2 KC).

Kaucja. Najwyżej dwunastokrotność miesięcznego czynszu z dnia zawarcia umowy (art. 6 ust. 1 u.o.p.l.). Wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności z najmu (ust. 4). Kwotę zwrotu przelicza się według czynszu z dnia zwrotu, nigdy poniżej wpłaconej (ust. 3), więc po podwyżkach kaucja rośnie.

Opłaty. Oprócz czynszu wynajmujący może pobierać tylko opłaty niezależne od właściciela, czyli za energię, gaz, wodę, ścieki i odpady, i to wyłącznie wtedy, gdy lokator nie ma własnej umowy z dostawcą (art. 9 ust. 5 i 6 oraz art. 2 ust. 1 pkt 8). Opłatę do wspólnoty czy spółdzielni najbezpieczniej wliczyć w czynsz.

Podwyżka czynszu. Właściciel wypowiada dotychczasową stawkę na piśmie pod rygorem nieważności, z co najmniej trzymiesięcznym terminem, na koniec miesiąca (art. 8a ust. 1-3), i nie częściej niż co 6 miesięcy (art. 9 ust. 1b). Lokator ma dwa miesiące, żeby na piśmie odmówić przyjęcia podwyżki, co rozwiązuje umowę, albo zakwestionować ją w sądzie, gdy przekracza ustawowy próg (art. 8a ust. 5).

Wypowiedzenie. Ty jako najemca masz trzy miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 KC). Umowę terminową wypowiada się tylko w przypadkach, które sama wskazuje (art. 673 § 3 KC). Właściciel wypowiada wyłącznie na piśmie, z przyczyn z art. 11 u.o.p.l. Jak takie pismo napisać, opisujemy przy wypowiedzeniu umowy najmu.

Kto płaci za naprawy i kto może tu mieszkać

Wynajmujący wydaje lokal w stanie przydatnym do użytku i utrzymuje go w takim stanie (art. 662 § 1 KC). Najemcę obciążają drobne nakłady (§ 2): drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg i wewnętrznej strony drzwi wejściowych, drobne naprawy instalacji światła, ogrzewania i wody (art. 681 KC). Gdy pilnej naprawy po stronie właściciela nikt nie robi, wyznaczasz mu termin, a po jego upływie naprawiasz na jego koszt (art. 663 KC). Szczegółowy podział z art. 6a-6b u.o.p.l. przy prywatnym mieszkaniu można w umowie ułożyć inaczej (art. 6f).

Podnajem i oddanie pokoju komuś za darmo wymagają zgody wynajmującego (art. 688² KC). Pełnoletni domownicy odpowiadają za czynsz solidarnie z najemcą, za okres, w którym z nim mieszkali (art. 688¹ KC).

Co zrobić po podpisaniu

  • Spiszcie przy wydaniu kluczy protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami liczników. Ustawa każe go sporządzić przed wydaniem lokalu (art. 6c u.o.p.l.).
  • Zmianę adresu zgłaszajcie sobie na piśmie. List polecony wysłany na stary adres i nieodebrany uważa się za doręczony (art. 6g).
  • Właściciel rozlicza przychód z najmu ryczałtem: 8,5% do 100 000 zł przychodu w roku i 12,5% od nadwyżki (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).

Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania

  • Dane obu stron i tytuł prawny wynajmującego do lokalu.
  • Adres i opis lokalu, czas trwania, datę wydania i protokół jako załącznik.
  • Czynsz z terminem płatności, media po stronie najemcy, kaucję i rachunek do jej zwrotu.
  • Podział napraw, zgodę albo zakaz podnajmu i zwierząt.
  • Terminy wypowiedzenia, a przy umowie terminowej przypadki, w których wolno ją wypowiedzieć.
  • Podpisy obu stron i liczbę egzemplarzy.

Najczęstsze błędy

  • Umowa na dwa lata bez wpisanych przyczyn wypowiedzenia. Gdy dostaniesz pracę w innym mieście, nie wypowiesz jej sam.
  • Milczenie o odnowieniu lokalu. Ustawa domyślnie każe najemcy po wyprowadzce odnowić mieszkanie i zrobić obciążające go naprawy (art. 6e ust. 1 u.o.p.l.). Jeśli umawiacie się inaczej, zapiszcie to w umowie (art. 6f).
  • Opłata do wspólnoty doliczana obok czynszu. Ustawa pozwala pobierać poza czynszem tylko media.
  • Zapis “wynajmujący może wypowiedzieć umowę w każdej chwili”. Wobec lokatora nie działa, bo liczą się tylko przyczyny z art. 11.
  • Brak protokołu przy wprowadzce. Przy zwrocie nikt nie udowodni, jak mieszkanie wyglądało na początku.

Umowę najmu przygotuje generator

Wpisz adres, czynsz, kaucję i to, kto płaci za media, a Prawomat ułoży umowę z klauzulami z obu ustaw. Zostają Wam dwa podpisy.

Podstawa prawna

Podobne: Umowa

Może Cię też zainteresować

Umowy Umowa najmu okazjonalnego wzór Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania wzór
Więcej wzorów

Więcej w kategorii: Umowa

Zobacz wszystkie wzory: Umowa (8)

Warto przeczytać

Poradniki, które wyjaśniają przepisy stojące za tym pismem.

Najczęstsze pytania

Czy umowa najmu mieszkania musi być na piśmie?
Umowa ustna też jest ważna. Gdy jednak najem ma trwać dłużej niż rok, kodeks wymaga pisma, a umowę zawartą bez niego traktuje się jak zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 KC). Pismo przydaje się też przy każdym sporze o kaucję, czynsz czy naprawy, bo bez niego zostają tylko wspomnienia obu stron.
Ile może wynosić kaucja za mieszkanie i kiedy wraca?
Najwyżej dwanaście miesięcznych czynszów według stawki z dnia zawarcia umowy (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wynajmujący zwraca ją w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności z najmu (ust. 4). Jeśli czynsz w tym czasie wzrósł, kaucja wraca przeliczona według nowej stawki, ale nie niższa niż wpłacona (ust. 3).
Czy właściciel może podnieść czynsz w trakcie najmu?
Może, ale musi wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu na piśmie, z trzymiesięcznym wyprzedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 8a ust. 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Podwyżki wolno robić nie częściej niż co 6 miesięcy (art. 9 ust. 1b). W ciągu dwóch miesięcy możesz na piśmie odmówić jej przyjęcia, a wtedy umowa się rozwiązuje (art. 8a ust. 5).
Jaki okres wypowiedzenia ma najemca mieszkania?
Przy umowie na czas nieoznaczony i czynszu płaconym co miesiąc wypowiadasz najem najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 KC). Umowę na czas oznaczony wypowiesz tylko w przypadkach, które ona sama przewiduje (art. 673 § 3 KC). Bez takiego zapisu zostaje porozumienie z właścicielem albo podstawa ustawowa.
Czy mogę podnająć pokój w wynajmowanym mieszkaniu?
Tylko za zgodą wynajmującego (art. 688² KC). Zgoda nie jest potrzebna jedynie wobec osoby, której płacisz alimenty. Podnajem bez wymaganej pisemnej zgody daje właścicielowi przyczynę do wypowiedzenia najmu na miesiąc naprzód (art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Najbezpieczniej zapisać zgodę albo zakaz wprost w umowie.

Masz sprawę? Napisz pismo już teraz.

Opisz, co się stało, zwykłymi słowami. Resztą zajmie się Prawomat. Spokojnie, jesteśmy po Twojej stronie.

Stwórz pismo za darmo