Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania: wzór i zasady

Po trzech latach najmu właściciel wskazuje rysę na podłodze i chce zatrzymać połowę kaucji. Najemca przysięga, że rysa była od początku. Kto ma rację? Rozstrzyga to papier podpisany w dniu wprowadzki, a gdy go nie ma, przepis, który działa na korzyść właściciela.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Przygotuj protokół w generatorze

Kiedy spisać protokół

• Przy wydaniu lokalu najemcy. To najważniejszy moment, bo ten protokół staje się punktem odniesienia na koniec najmu.
• Przy zwrocie lokalu. Drugi protokół porównuje stan z pierwszym i zamyka sprawę kaucji.
• Przy sprzedaży mieszkania. Sprzedawca wydaje rzecz kupującemu (art. 535 KC), a z chwilą wydania przechodzą na kupującego korzyści i ciężary, w tym rachunki (art. 548 § 1 KC). Protokół z datą i stanami liczników pokazuje, od kiedy płaci nowy właściciel.
• Przy odbiorze od dewelopera. Tu obowiązuje osobna procedura, opisana niżej.

Samą umowę najmu znajdziesz przy umowie najmu mieszkania i umowie najmu okazjonalnego. Protokół jest do nich załącznikiem.

Podstawa prawna

Obowiązek protokołu. Przed wydaniem lokalu strony spisują protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia instalacji i urządzeń. Protokół jest podstawą rozliczeń przy zwrocie (art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów). W najmie od prywatnego właściciela strony mogą te zasady ułożyć w umowie inaczej (art. 6f). Do zgłoszonego najmu okazjonalnego art. 6c się nie stosuje (art. 19e), więc tam protokół zależy wyłącznie od Waszej umowy.

Stan przy zwrocie. Najemca oddaje lokal w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania (art. 675 § 1 KC). Wyblakła farba i wytarte progi po kilku latach to zwykłe zużycie. Wypalony blat i dziury po kołkach w kafelkach już nie.

Kto musi udowodnić stan z początku. Kodeks domniemywa, że rzecz wydano najemcy w stanie dobrym i przydatnym do użytku (art. 675 § 3 KC). Bez protokołu najemca sam musi wykazać, że szkoda była wcześniej. Dlatego na protokole startowym zależy przede wszystkim jemu.

Odnowienie lokalu. Ustawa lokatorska domyślnie każe najemcy po wyprowadzce odnowić lokal i zrobić obciążające go naprawy (art. 6e ust. 1). Przy prywatnym mieszkaniu umowa może to zmienić (art. 6f), więc przed spisaniem protokołu zwrotu sprawdź, co podpisaliście.

Kaucja i terminy. Kaucja wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności z najmu (art. 6 ust. 4 u.o.p.l.; przy najmie okazjonalnym art. 19a ust. 5). Roszczenia właściciela o naprawienie szkody za uszkodzenie lub pogorszenie lokalu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu (art. 677 KC). W tym samym terminie przedawniają się roszczenia najemcy o zwrot nakładów i nadpłaconego czynszu.

Odbiór mieszkania od dewelopera

Kupując od dewelopera, robisz odbiór przed przeniesieniem własności (art. 41 ust. 1 ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r.). Odbywa się w Twojej obecności, a w protokole wpisujesz wady (ust. 2-3). Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu, żeby uznać wady albo odmówić z podaniem przyczyn; milczenie oznacza uznanie (ust. 4-5). Uznane wady usuwa w ciągu 30 dni (ust. 6). Gdy znajdziesz wadę istotną, a deweloper jej nie uzna, możesz odmówić odbioru (ust. 9). Wzór z tej strony jest pomyślany dla najmu i sprzedaży między osobami prywatnymi.

Co zrobić po podpisaniu protokołu

• Każda strona zabiera swój egzemplarz. Zdjęcia prześlij drugiej stronie mailem tego samego dnia, wtedy data jest bezsporna.
• Stany liczników podaj dostawcom mediów, jeśli zmienia się osoba, która ma z nimi umowę.
• Przy zwrocie wpisz w protokole kwotę kaucji, potrącenia z uzasadnieniem i rachunek do przelewu. Miesięczny termin zwrotu biegnie od opróżnienia lokalu.
• Spór o szkody nie może czekać latami: roczny termin z art. 677 KC biegnie od zwrotu lokalu.

Co powinien zawierać protokół

• Datę, godzinę, adres i dane obu stron.
• Stany wszystkich liczników z ich numerami.
• Liczbę kluczy, kart i pilotów.
• Opis każdego pomieszczenia: ściany, podłogi, okna, drzwi, instalacje.
• Listę wyposażenia z marką i stanem.
• Usterki do usunięcia z terminem i osobą odpowiedzialną.
• Odwołanie do zdjęć i nagrań, podpisy obu stron.

Najczęstsze błędy

• Opis “stan dobry” dla całego mieszkania. Przy sporze nic nie znaczy, bo każda strona rozumie go po swojemu.
• Zdjęcia bez daty, zrobione telefonem tylko jednej strony i nikomu nieprzesłane.
• Brak odczytów liczników. Ostatni rachunek za prąd zostaje wtedy przedmiotem kłótni.
• Protokół zwrotu podpisany w pośpiechu, bez zastrzeżeń. Później trudno dowodzić szkody, której nie wpisano.
• Przeoczenie piwnicy, komórki i pilota do bramy.

Protokół przygotuje generator

Wpisz adres, liczniki, pomieszczenia i wyposażenie, a Prawomat ułoży protokół gotowy do podpisu przy wydaniu albo zwrocie kluczy.