Pozew o eksmisję

Lokator nie płaci od miesięcy, umowa najmu dawno wygasła, a osoba dalej zajmuje Twoje mieszkanie i nie reaguje na prośby? Nie możesz po prostu zmienić zamków ani wynieść jej rzeczy na klatkę - to byłoby samowolne naruszenie miru domowego, za które odpowiadałbyś Ty. Drogą legalną jest pozew o eksmisję: sąd orzeka o opróżnieniu lokalu, a wykonanie wyroku należy do komornika. Zanim go napiszesz, warto wiedzieć, kiedy przysługuje, jak mocno prawo chroni lokatora i czego pozew nie może pominąć.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Kiedy potrzebny jest pozew o eksmisję

Pozew o eksmisję (formalnie: pozew o opróżnienie lokalu) składasz wtedy, gdy ktoś zajmuje nieruchomość bez tytułu prawnego i nie chce jej dobrowolnie opuścić. Najczęstsze sytuacje:

• wygasła lub została wypowiedziana umowa najmu, a najemca nadal mieszka w lokalu;
• lokator rażąco narusza obowiązki - zalega z czynszem za co najmniej trzy okresy płatności, niszczy lokal albo uniemożliwia korzystanie z mieszkania innym;
• osoba zajmuje lokal bez żadnej umowy - np. po zakończeniu użyczenia albo po prostu „się wprowadziła”.

Podstawą prawną jest roszczenie windykacyjne właściciela z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego - właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, żeby mu ją wydała. Gdy pozywasz byłego najemcę, żądanie możesz oprzeć także na art. 675 § 1 KC: po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek zwrócić rzecz. Zanim trafisz do sądu, zwykle musisz najpierw skutecznie zakończyć stosunek najmu: wypowiedzieć umowę na piśmie, z przyczyną i terminem wynikającym z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przesłanki eksmisji i ochrona lokatora

Tu zaczyna się najważniejsza różnica - między eksmisją z lokalu mieszkalnego a z lokalu użytkowego (sklep, biuro, magazyn). Lokal użytkowy nie korzysta z ochrony ustawy lokatorskiej; sprawa toczy się głównie wokół umowy i art. 222 KC. Lokal mieszkalny jest chroniony dużo mocniej.

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów reguluje, kiedy i jak można pozbawić kogoś dachu nad głową:

• najem mieszkania można wypowiedzieć tylko z przyczyn wskazanych w ustawie, na piśmie i z zachowaniem terminów (art. 11), np. za zaległość czynszową za co najmniej trzy pełne okresy płatności, po pisemnym uprzedzeniu lokatora i dodatkowym miesięcznym terminie na spłatę;
• w wyroku eksmisyjnym sąd z urzędu orzeka, czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ust. 1 i 3), biorąc pod uwagę m.in. jej sytuację materialną i rodzinną;
• wobec osób szczególnie chronionych, m.in. kobiety w ciąży, małoletniego, osoby z niepełnosprawnością, obłożnie chorego i bezrobotnego, sąd nie może odmówić tego uprawnienia, chyba że mogą one zamieszkać w innym lokalu albo same zaspokoją swoje potrzeby mieszkaniowe (art. 14 ust. 4);
• tej listy nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł do lokalu spoza publicznego zasobu mieszkaniowego (lokale gminy, innych jednostek samorządu i Skarbu Państwa), czyli typowo przy prywatnym wynajmującym; wyjątek dotyczy osób, które mieszkały na podstawie stosunku ze spółdzielnią mieszkaniową albo społeczną inicjatywą mieszkaniową (art. 14 ust. 7). Sąd nadal ocenia sprawę z urzędu, ale bez tej listy;
• jeśli sąd przyzna uprawnienie do najmu socjalnego, wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu, aż gmina złoży ofertę takiej umowy (art. 14 ust. 6);
• gdy sąd uprawnienia nie przyzna, a eksmitowany nie ma tytułu do innego lokalu, komornik czeka, aż gmina wskaże mu tymczasowe pomieszczenie, chyba że wskaże je wierzyciel, dłużnik albo ktoś trzeci (art. 1046 § 4 i 5 KPC). Kto nie ma prawa do takiego pomieszczenia, np. eksmitowany za przemoc w rodzinie, trafia do noclegowni, schroniska lub innej placówki wskazanej przez gminę (art. 1046 § 5¹ KPC, art. 25d ustawy).

Co musi zawierać pozew o eksmisję

Pozew o eksmisję to klasyczny pozew cywilny, więc musi spełniać wymogi z art. 187 Kodeksu postępowania cywilnego oraz ogólne wymogi pisma procesowego (art. 126 KPC). Powinien zawierać:

• oznaczenie sądu oraz dane stron: powoda (właściciela) z numerem PESEL i pozwanego (osoby zajmującej lokal), z miejscem zamieszkania i adresami;
• dokładnie określone żądanie - „nakazanie pozwanemu opróżnienia i wydania lokalu położonego przy…”;
• wartość przedmiotu sporu, obowiązkową w sprawie o prawo majątkowe: zwykle czynsz za trzy miesiące (art. 23 i 23² KPC), a przy najmie na czas oznaczony czynsz za sporny okres, najwyżej za rok;
• informację, czy strony próbowały mediacji albo innego pozasądowego rozwiązania sporu, a jeśli nie, wyjaśnienie dlaczego (art. 187 § 1 pkt 3 KPC), np. że pozwany zignorował wezwanie do opuszczenia lokalu;
• uzasadnienie - skąd wynika Twój tytuł do lokalu, że umowa wygasła lub została wypowiedziana i że pozwany zajmuje lokal bez podstawy;
• dowody - akt własności lub wypis z księgi wieczystej, umowę najmu, wypowiedzenie z potwierdzeniem doręczenia, wezwania do wydania lokalu, dowody zaległości;
• podpis i wykaz załączników.

Pozwij od razu wszystkie osoby mieszkające w lokalu; pominiętą osobę sąd i tak każe Ci oznaczyć (art. 15 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Dobrze przygotowane wezwanie do dobrowolnego opuszczenia lokalu, wysłane przed pozwem, działa na Twoją korzyść - pokazuje sądowi, że dałeś lokatorowi szansę i wyznaczyłeś termin.

Gdzie złożyć, ile kosztuje i kiedy komornik wstrzyma eksmisję

Pozew kierujesz do sądu rejonowego, w którego okręgu leży lokal. Przy zakończonym najmie pozwala na to art. 37 KPC, a przy żądaniu opartym na samej własności (art. 222 § 1 KC) część sądów uznaje ten sąd za wyłącznie właściwy (art. 38 KPC). Pozwany zwykle w lokalu mieszka, więc ten sam sąd wskazuje też właściwość ogólna (art. 27 § 1 KPC).

Opłata od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego jest stała i wynosi 200 zł, niezależnie od wartości mieszkania (art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Tę samą stałą opłatę stosuje się do opróżnienia lokalu o innym przeznaczeniu.

Po uzyskaniu prawomocnego wyroku z klauzulą wykonalności sprawę przejmuje komornik. Jeśli sąd przyznał uprawnienie do najmu socjalnego, egzekucja czeka na ofertę gminy. Od 1 listopada do 31 marca wyroku nie wykonuje się, jeżeli eksmitowanemu nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść (art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów). Ta zimowa ochrona, tak jak obowiązek orzekania o najmie socjalnym, nie działa przy eksmisji z powodu przemocy w rodzinie, rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego albo zachowania uciążliwego dla sąsiadów, ani wobec osoby, która zajęła lokal bez tytułu prawnego (art. 17 ust. 1).

Najczęstsze błędy

• Samowolna eksmisja - zmiana zamków, odcięcie prądu, wynoszenie rzeczy. To droga do Twojej odpowiedzialności karnej i cywilnej.
• Pominięcie wypowiedzenia umowy - bez skutecznego zakończenia najmu sąd oddali pozew. Najpierw wypowiedzenie z przyczyną i terminem, dopiero potem eksmisja.
• Mylenie lokalu mieszkalnego z użytkowym - przy mieszkaniu działa pełna ochrona lokatorska (najem socjalny, ochrona zimowa), przy lokalu użytkowym nie.
• Pozew w sądzie Twojego miejsca zamieszkania - kieruj go do sądu rejonowego, w którego okręgu leży lokal.
• Pominięcie wartości przedmiotu sporu lub informacji o mediacji - oba elementy wymagane są przez art. 187 § 1 KPC.
• Brak dowodów na tytuł i na zajmowanie lokalu - bez aktu własności, umowy i wypowiedzenia sąd nie ma na czym oprzeć wyroku.
• Liczenie na natychmiastowe wyniesienie - między pozwem a faktycznym opróżnieniem mija zwykle wiele miesięcy, a najem socjalny i okres ochronny mogą to dodatkowo wydłużyć.

Napisz pozew o eksmisję z Prawomatem

Zamiast składać pozew z przypadkowego wzoru i ryzykować zwrot pisma, skorzystaj z generatora. Prawomat zada Ci pytania o lokal, tytuł prawny i lokatora, a potem ułoży pozew z właściwymi elementami i przygotuje gotowy plik do pobrania. Zobacz też inne pozwy i pisma procesowe.