Wezwanie do usunięcia usterek (deweloper, wykonawca)

Ekipa skończyła remont, a łazienka już przecieka? Odebrałeś mieszkanie od dewelopera i po kilku tygodniach pękają fugi, nie domykają się okna, odchodzi tynk? Wezwanie do usunięcia usterek to pismo, w którym dajesz wykonawcy albo deweloperowi konkretny termin na naprawę i uprzedzasz, co zrobisz, jeśli w tym czasie nic się nie zmieni. Jest też Twoim dowodem, że próbowałeś załatwić sprawę polubownie, zanim ruszysz dalej.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Napisz wezwanie o usunięcie usterek

Kiedy wysłać wezwanie do usunięcia usterek

Piszesz je wtedy, gdy druga strona umowy oddała pracę z wadami albo wykonuje ją niedbale. Typowe sytuacje: fachowiec po remoncie zostawił krzywe płytki i nieszczelną instalację, firma budowlana oddała dom z zawilgoconą ścianą, a deweloper przekazał lokal z usterkami spisanymi w protokole odbioru.

To pismo przedsądowe. Wysyłasz je, zanim pomyślisz o sądzie, bo najpierw musisz dać wykonawcy realną szansę na poprawki. Bez takiego wezwania trudno później dochodzić obniżenia wynagrodzenia, odstąpienia od umowy czy zwrotu kosztów cudzej naprawy.

Podstawa prawna i termin

Podstawa zależy od tego, co i z kim ustaliłeś.

Przy umowie o dzieło (np. remont, meble na wymiar) i umowie o roboty budowlane działa rękojmia za wady z Kodeksu cywilnego (art. 556 i następne). Do dzieła stosuje się ją przez art. 638, a do robót budowlanych przez art. 656 k.c. Możesz żądać usunięcia wady (art. 561 k.c.), a jeśli to nie pomoże, obniżenia wynagrodzenia albo odstąpienia od umowy (art. 560 k.c.). Odpowiedzialność z rękojmi trwa 2 lata od wydania rzeczy, a przy wadach nieruchomości 5 lat (art. 568 k.c.).

Gdy wykonawca psuje robotę jeszcze w trakcie prac, art. 636 k.c. pozwala wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć odpowiedni termin. Po jego bezskutecznym upływie możesz odstąpić od umowy albo powierzyć dokończenie innej firmie na koszt i ryzyko wykonawcy (wykonanie zastępcze).

Przy odbiorze mieszkania od dewelopera obowiązuje odrębna procedura z ustawy deweloperskiej (art. 41). Usterki wpisujesz do protokołu odbioru. Deweloper ma 14 dni na uznanie wad lub odmowę (milczenie liczy się jako uznanie) i 30 dni od podpisania protokołu na ich usunięcie.

Jesteś konsumentem i reklamujesz wadliwy towar, a nie usługę? Wtedy podstawą jest niezgodność towaru z umową z ustawy o prawach konsumenta (art. 43a i następne), a sprzedawca ma 14 dni na odpowiedź (art. 7a). Uwaga: tego reżimu nie stosuje się do zakupu lokalu, bo mieszkanie nie jest towarem w rozumieniu tej ustawy.

Gdzie i jak je wysłać

Wezwanie kierujesz do drugiej strony umowy: wykonawcy, firmy budowlanej albo dewelopera. Adres znajdziesz w umowie. Najlepiej wyślij je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo mailem, żeby został Ci dowód doręczenia i data, od której liczy się wyznaczony termin. Jeśli w umowie zapisano konkretny sposób zgłaszania wad, trzymaj się go.

Co powinno zawierać wezwanie

• Twoje dane oraz dane wykonawcy albo dewelopera.
• Oznaczenie umowy: numer i data, a przy deweloperze także numer lokalu i data protokołu.
• Dokładny opis każdej usterki (co, gdzie, od kiedy).
• Wyraźne żądanie usunięcia wad.
• Odpowiedni termin na naprawę, liczony od doręczenia pisma.
• Zapowiedź skutków bezskutecznego upływu terminu: obniżenie wynagrodzenia, odstąpienie od umowy albo wykonanie zastępcze.
• Załączniki: zdjęcia, protokół odbioru, kopia umowy.

Jeśli zależy Ci na zwrocie pieniędzy zamiast naprawy, zajrzyj do wzoru wezwania przedsądowego do zapłaty. Inne rodzaje pism znajdziesz na stronie wezwań.

Najczęstsze błędy

• Brak terminu albo termin nierealnie krótki. Bez odpowiedniego terminu nie uruchomisz dalszych uprawnień.
• Mylenie rękojmi z gwarancją. Rękojmia przysługuje z ustawy, a gwarancja tylko wtedy, gdy ktoś jej udzielił.
• Kierowanie pisma do producenta materiałów zamiast do wykonawcy lub dewelopera, z którym masz umowę.
• Zlecenie naprawy innej firmie od razu, bez wcześniejszego wezwania i upływu terminu. Wykonanie zastępcze ma swoje warunki (art. 636 lub art. 480 k.c., a u dewelopera art. 41 ustawy).
• Pominięcie protokołu odbioru przy deweloperze albo zgłaszanie wad tylko ustnie, bez śladu na piśmie.

Nie pisz tego od zera

Prawomat przeprowadzi Cię przez kilka pytań i złoży gotowe wezwanie do usunięcia usterek, z właściwą podstawą prawną, opisem wad i terminem dopasowanym do Twojej sytuacji.