Wniosek o wykup mieszkania

Dwie ustawy, dwie odpowiedzi na to samo pytanie

Pytanie brzmi zwykle tak samo: mieszkam tu od lat, czy mogę to mieszkanie wykupić. Odpowiedź zależy od tego, do kogo lokal należy.

Przy lokalu komunalnym rządzi ustawa o gospodarce nieruchomościami, a jej art. 34 ust. 1 zaczyna się od słów „W przypadku zbywania nieruchomości”. Pierwszeństwo w nabyciu włącza się więc dopiero wtedy, gdy gmina sama postanowi sprzedać, a Twoje pismo jest inicjatywą, którą właściciel lokalu może podjąć albo odłożyć. Terminu na jej rozpatrzenie ustawa gminie nie wyznacza.

Przy mieszkaniu spółdzielczym rządzi ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i mówi co innego: spółdzielnia „jest obowiązana” zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu (art. 12 ust. 1 i art. 17[14] ust. 1, czyli art. 17 z indeksem 14). To jest roszczenie, z terminem i drogą sądową.

Oba pisma łączy jedno. Nie uruchamiają postępowania administracyjnego, więc nie ma tu decyzji, odwołania do samorządowego kolegium odwoławczego ani skargi na bezczynność. Obie drogi kończy akt notarialny.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Lokal komunalny: pierwszeństwo, które włącza gmina

Pierwszeństwo z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stoi na dwóch warunkach spełnianych łącznie: przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, a umowę zawarto na czas nieoznaczony. Najem na czas oznaczony pierwszeństwa nie daje. Przy zbiegu uprawnień kolejność wynika z ust. 2, a najemca ustępuje osobom z roszczeniem ustawowym i byłym właścicielom.

Gdy gmina przeznacza lokal do zbycia, doręcza najemcy pisemne zawiadomienie o tym przeznaczeniu i o przysługującym pierwszeństwie (art. 34 ust. 4). Podaje w nim termin na złożenie wniosku o nabycie, nie krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania pisma. Tu kryje się pułapka. Art. 35 ust. 2 pkt 12 tej samej ustawy każe wpisać taki termin do wykazu nieruchomości, ale wyłącznie dla osób z art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2, a najemcy w tym wyliczeniu nie ma. Twój zegar rusza od doręczenia zawiadomienia. Wykaz wywieszony w urzędzie go nie uruchamia, choć obie liczby brzmią identycznie.

Pierwszeństwo realizuje się dopiero wtedy, gdy złożysz oświadczenie, że zgadzasz się na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie (art. 34 ust. 5). Bez niego uprawnienie zostaje na papierze. Cenę przy zbyciu bezprzetargowym ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości (art. 67 ust. 3), a cena lokalu obejmuje także pomieszczenia przynależne oraz udział w nieruchomości wspólnej (art. 67 ust. 1a). Samą wycenę kwestionuje się osobno, przez wniosek o weryfikację wartości nieruchomości.

Dwa przepisy działają na Twoją korzyść. Najemca z pierwszeństwem nie staje do przetargu, bo taką nieruchomość zbywa się bezprzetargowo (art. 37 ust. 2 pkt 1). Gmina nie sprzeda też domu wielolokalowego komuś z zewnątrz z pominięciem pierwszeństwa najemców (art. 34 ust. 7). Za naruszenie ustawa przewiduje odpowiedzialność na zasadach ogólnych (art. 36 ustawy o gospodarce nieruchomościami), czyli drogę odszkodowawczą przed sądem cywilnym.

Bonifikata i pięcioletni zegar

Bonifikata jest uznaniowa. Organ „może udzielić” obniżki od ceny, gdy nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny, i tylko na podstawie uchwały rady albo zarządzenia wojewody (art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Warunki i stawki procentowe określa ten akt prawa miejscowego (ust. 1b), więc wysokości bonifikaty w ustawie nie znajdziesz. Szukaj uchwały swojej rady gminy w BIP. Udzielona bonifikata obejmuje wszystkie składniki ceny w jednakowej wysokości (ust. 1a).

Potem rusza zegar. Zbycie lokalu mieszkalnego albo wykorzystanie go na inne cele niż te, które bonifikatę uzasadniały, przed upływem 5 lat od nabycia, rodzi obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, na żądanie organu (art. 68 ust. 2). Ustęp 2a wylicza wyjścia: zbycie na rzecz osoby bliskiej, zamianę na inny lokal mieszkalny albo sprzedaż, w której środki w ciągu 12 miesięcy pójdą na kolejne mieszkanie. Uwaga na przepisanie lokalu dziecku: osoba bliska liczy te 5 lat od dnia pierwotnego nabycia (ust. 2b). Gdy na nowy lokal poszła tylko część pieniędzy, zwraca się odpowiadającą jej część bonifikaty (ust. 2d).

Jedyna obniżka niezależna od uchwały dotyczy nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków: cenę obniża się wtedy na wniosek nabywcy o 50 procent (art. 68 ust. 3). Przy zbiegu kilku podstaw stosuje się jedną, korzystniejszą dla nabywcy (ust. 4).

Spółdzielnia: pisemne żądanie i sześć miesięcy

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych rozdziela dwa prawa i daje im bliźniacze przepisy. Przy prawie lokatorskim żądanie składa członek spółdzielni (art. 12 ust. 1), a warunkiem jest spłata przypadającej na lokal części zobowiązań związanych z budową, w tym części umorzenia kredytu odprowadzanej do budżetu państwa, oraz spłata zadłużenia z tytułu opłat. Przy prawie własnościowym uprawniona jest także osoba niebędąca członkiem spółdzielni (art. 17[14] ust. 1), a elementu umorzenia kredytu tam nie ma.

Żądanie musi mieć formę pisemną, bo oba przepisy otwiera ten sam zwrot: „Na pisemne żądanie”. Umowę spółdzielnia zawiera w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku (art. 12 ust. 1[2] i art. 17[14] ust. 1[1]). Ustawa zna dwa wyjątki i za nimi kryje się większość wniosków leżących latami: nieuregulowany stan prawny nieruchomości oraz brak prawa własności albo użytkowania wieczystego gruntu po stronie spółdzielni.

Koszty ogranicza sama ustawa. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych przy zawieraniu tej umowy wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę (art. 12 ust. 5 i art. 17[14] ust. 3); ono i koszty sądowe obciążają nabywcę. Statut spółdzielni może ograniczyć przeniesienie własności lokali wyłącznie w domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu (art. 12[1] ust. 1). Miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym idzie tą samą drogą (art. 17[15] ust. 1). Gdy spółdzielnia uchyla się od samego podpisu, zostaje powództwo o zobowiązanie jej do złożenia oświadczenia woli (art. 49[1]), a koszty sądowe tego postępowania ponosi spółdzielnia (art. 49 ust. 2).

Co powinno znaleźć się we wniosku

• Oznaczenie lokalu: adres, numer, powierzchnia użytkowa, budynek i działka.
• Twój tytuł do lokalu: umowa najmu z adnotacją, że zawarto ją na czas nieoznaczony, albo dokument, z którego wynika prawo spółdzielcze.
• Nazwane żądanie z podstawą prawną: pierwszeństwo z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami albo przeniesienie własności z art. 12 ust. 1 lub art. 17[14] ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Oświadczenie o zgodzie na cenę, gdy odpowiadasz na zawiadomienie z urzędu.
• Załączniki: kopia umowy najmu albo dokumentu o prawie spółdzielczym, zaświadczenie o stanie opłat.

Pismo z Twoimi danymi i właściwą podstawą prawną ułoży generator Prawomatu.

Najczęstsze błędy

• Mylenie pierwszeństwa z roszczeniem. W gminie o sprzedaży rozstrzyga właściciel lokalu. W spółdzielni obowiązek zawarcia umowy wynika wprost z ustawy.
• Przespanie terminu z zawiadomienia. Liczy się dzień doręczenia pisma.
• Pominięcie oświadczenia o cenie. Pierwszeństwo z art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami realizuje się dopiero razem z nim.
• Sprzedaż lokalu z bonifikatą przed upływem 5 lat. Poza wyjątkami z art. 68 ust. 2a kończy się to żądaniem zwrotu zwaloryzowanej kwoty.
• Uznanie milczenia spółdzielni za koniec drogi. Zostaje pozew o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli. Grzywną zwłoka w zawarciu tej umowy zagrożona nie jest.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność biegnie inną ścieżką, którą opisuje wniosek o uwłaszczenie. Pozostałe pisma znajdziesz w dziale wniosek.