Wniosek o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców mieści regułę w jednym zdaniu: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Dla sporej części osób, które szukają tego pisma, ta reguła nie działa, bo ustawa sama wskazuje przypadki, w których zezwolenia nie wymaga się wcale.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Kiedy zezwolenia nie wymaga się

Art. 8 ust. 2 ustawy z 1920 r. zwalnia obywateli i przedsiębiorców państw stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym oraz Konfederacji Szwajcarskiej. Dwa zapisane tam okresy przejściowe, dla gruntów rolnych i leśnych oraz dla drugiego domu, biegły od 1 maja 2004 r. i zdążyły upłynąć.

Art. 8 ust. 1 tej ustawy wymienia siedem sytuacji i jest to katalog zamknięty:

• samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz samodzielny lokal garażowy związany z potrzebami mieszkaniowymi,
• nabycie przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały albo rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej,
• nabycie przez małżonka obywatela polskiego po 2 latach takiego zamieszkiwania, gdy nieruchomość wejdzie do wspólności ustawowej,
• nabycie przez osobę uprawnioną w dniu nabycia do dziedziczenia ustawowego po zbywcy, który jest właścicielem albo użytkownikiem wieczystym od co najmniej 5 lat,
• nabycie na cele statutowe nieruchomości niezabudowanych do 0,4 ha w miastach przez podmiot z art. 1 ust. 2 pkt 4,
• dwie sytuacje dotyczące banku będącego wierzycielem hipotecznym.

Okresy 5 i 2 lat biegną od dnia udzielenia zezwolenia na pobyt stały albo rezydenckiego, a wcześniejszy pobyt na zezwoleniu czasowym do nich nie wchodzi.

Art. 7 tej ustawy wyłącza stosowanie całej ustawy przy przekształceniu spółki handlowej, przy dziedziczeniu i zapisie windykacyjnym na rzecz osób uprawnionych do dziedziczenia ustawowego oraz przy funduszu inwestycyjnym zamkniętym. Dziedziczenie z testamentu ma własny zegar: art. 7 ust. 3 daje 2 lata od otwarcia spadku na wniosek, a po tym terminie prawo nabywają spadkobiercy ustawowi.

Strefa nadgraniczna zmienia zasady

Art. 8 ust. 3 ustawy z 1920 r. odbiera zwolnieniom z ust. 1 moc przy nieruchomościach w strefie nadgranicznej oraz przy gruntach rolnych powyżej 1 ha.

Strefę definiuje art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1990 r. o ochronie granicy państwowej: całe gminy przyległe do granicy państwowej, a na odcinku morskim do brzegu morskiego, a gdy tak liczona szerokość nie osiąga 15 km, także gminy bezpośrednio sąsiadujące. Mieści się w tym całe polskie wybrzeże Bałtyku i cały pas górski, a wykaz gmin ogłasza rozporządzenie.

Zakres odesłania jest wąski: ust. 3 mówi wyłącznie o zwolnieniach z ust. 1, a zwolnienie dla Europejskiego Obszaru Gospodarczego stoi w ust. 2.

Kto jest cudzoziemcem w rozumieniu tej ustawy

Ustawa z 1920 r. ma własną definicję, odrębną od pojęcia cudzoziemca ze spraw pobytowych. Art. 1 ust. 2 wymienia cztery kategorie: osobę fizyczną bez obywatelstwa polskiego, osobę prawną z siedzibą za granicą, zagraniczną spółkę takich osób bez osobowości prawnej oraz osobę prawną i spółkę handlową z siedzibą w Polsce, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty z trzech poprzednich punktów.

Czwarta kategoria zaskakuje najczęściej: polska spółka z polskim adresem bywa w rozumieniu tej ustawy cudzoziemcem. Próg kontroli z art. 1 ust. 3 to powyżej 50 procent głosów, także pośrednio, albo pozycja dominująca w rozumieniu Kodeksu spółek handlowych.

Nabyciem jest uzyskanie własności albo użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego (art. 1 ust. 4 tej ustawy), więc darowizna, zamiana i dział spadku liczą się jak sprzedaż.

Kto wydaje zezwolenie i co ocenia

Decyzję wydaje minister właściwy do spraw wewnętrznych (art. 1 ust. 1 ustawy z 1920 r.), o ile sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a przy nieruchomościach rolnych także minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Sprzeciw wnosi się postanowieniem w terminie 14 dni od doręczenia wystąpienia, przedłużanym w szczególnie uzasadnionych przypadkach do 2 miesięcy (ust. 1a), a odmowa nie wymaga wystąpienia do żadnego z nich (ust. 1b).

Przesłanki są dwie (art. 1a ust. 1 tej ustawy): nabycie nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa ani porządku publicznego i nie sprzeciwiają się mu względy polityki społecznej oraz zdrowia społeczeństwa, a wnioskodawca wykaże więzi z Rzecząpospolitą Polską.

Katalog więzi z art. 1a ust. 2 jest otwarty, bo przepis wymienia okoliczności, którymi mogą być w szczególności polskie pochodzenie, małżeństwo z obywatelem polskim, zezwolenie pobytowe, zasiadanie w organie zarządzającym przedsiębiorcy z art. 1 ust. 2 pkt 4 oraz prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej. Brak którejkolwiek z nich niczego nie przesądza, a ocena należy do ministra.

Powierzchnia nabywana na potrzeby życiowe nie może przekroczyć 0,5 ha (art. 1a ust. 5 tej ustawy). Terminu ogólnego ustawa nie zawiera. Jedyny termin to miesiąc dla nieruchomości w specjalnej strefie ekonomicznej (art. 3a).

Gdzie złożyć wniosek i co powinien zawierać

Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji podaje wprost, że gotowego wzoru formularza nie ma, więc pismo układa się samodzielnie. Art. 1a ust. 3 ustawy z 1920 r. wskazuje pięć elementów i tylko pięć:

• oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego,
• oznaczenie nabywanej nieruchomości,
• oznaczenie zbywcy,
• określenie formy prawnej nabycia nieruchomości,
• informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.

Dołącza się dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz więzi, a także inne dokumenty pozwalające ustalić prawidłowość nabycia (art. 1a ust. 4 tej ustawy). Ministerstwo prowadzi własną listę załączników i wymaga, żeby dokumenty o nieruchomości były wystawione nie wcześniej niż 6 miesięcy przed złożeniem wniosku.

Pismo trafia do ministerstwa osobiście w biurze podawczym, pocztą, przez ePUAP albo przez e-Doręczenia. Opłata skarbowa wynosi 1570 zł (część III ust. 8 załącznika do ustawy o opłacie skarbowej). Obowiązek zapłaty powstaje już w chwili złożenia wniosku o wydanie zezwolenia (art. 6 ust. 1 pkt 3 tej ustawy) i wtedy właśnie opłatę się wpłaca (ust. 2). Przed decyzją minister może żądać dowodów i informacji oraz zastrzec w zezwoleniu specjalne warunki (art. 2 ustawy z 1920 r.).

Opisz swoją sytuację, a Prawomat ułoży wniosek z właściwą podstawą.

Napisz wniosek

Promesa, czyli pewność przed umową

Art. 3d ust. 1 ustawy z 1920 r. pozwala ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia, które ustawa nazywa promesą. Promesa jest ważna rok od dnia wydania (ust. 2), a w okresie jej ważności odmowa wydania zezwolenia jest możliwa tylko przy zmianie stanu faktycznego istotnego dla rozstrzygnięcia sprawy (ust. 4). Samo zezwolenie jest ważne dwa lata (art. 3 ust. 2 tej ustawy) i kosztuje 1570 zł, wobec 98 zł za promesę (część I ust. 20 załącznika do ustawy o opłacie skarbowej).

Czego nie da się zrobić bez zezwolenia

Art. 5 ustawy z 1920 r. zamyka drogę u notariusza i w sądzie: bez przedstawienia zezwolenia nie można dokonywać czynności prawnych ani wpisów prawa własności i prawa użytkowania wieczystego. Sam wpis do księgi wieczystej rządzi się odrębnymi przepisami. Nabycie wbrew przepisom tej ustawy jest nieważne, a orzeka o tym sąd (art. 6 tej ustawy). Po transakcji notariusz ma 7 dni na przesłanie ministrowi wypisu aktu (art. 8a ust. 1 tej ustawy), a od 19 listopada 2026 r. robi to przez Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych i pobiera za to od stron opłatę (ust. 1a i 1c).

Zezwolenia wymaga też nabycie udziałów albo akcji, przez które spółka z siedzibą w Polsce, będąca właścicielem nieruchomości, stanie się kontrolowana, oraz nabycie w spółce już kontrolowanej przez cudzoziemca spoza grona jej wspólników (art. 3e ust. 1 i 2 tej ustawy). Nieruchomości rolne podlegają dodatkowo ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 1a ust. 6). Środka zaskarżenia od decyzji ministra ustawa z 1920 r. nie wskazuje, a ogólne reguły opisuje strona o odwołaniu od decyzji administracyjnej.

Najczęstsze błędy

• Występowanie o zezwolenie na zakup mieszkania. Lokal mieszkalny jest zwolniony (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy z 1920 r.), poza strefą nadgraniczną i gruntami rolnymi powyżej 1 ha (ust. 3).
• Wyobrażanie sobie strefy nadgranicznej jako pasa przy szlabanie. Art. 12 ust. 1 ustawy o ochronie granicy państwowej obejmuje nią całe gminy, w tym nadmorskie.
• Założenie, że polska spółka nie jest cudzoziemcem. Art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy z 1920 r. obejmuje spółkę krajową kontrolowaną przez cudzoziemców.
• Zwlekanie po dziedziczeniu z testamentu. Art. 7 ust. 3 tej ustawy daje 2 lata od otwarcia spadku.
• Zbieranie dowodów na źródło finansowania jako wymogu ustawowego. Art. 1a ust. 4 tej ustawy mówi o dokumentach potwierdzających okoliczności wskazane we wniosku i o innych dokumentach pozwalających ustalić prawidłowość nabycia. Tego wymogu ustawa nie zna.