Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym wzór

Umowa najmu zwykle gaśnie dopiero po okresie wypowiedzenia. Tryb natychmiastowy ten okres pomija: stosunek kończy się z chwilą, gdy druga strona pozna pismo. Właśnie dlatego kodeks otwiera go tylko w kilku ściśle opisanych sytuacjach, a nie zawsze, gdy komuś się spieszy.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Kiedy można wypowiedzieć najem natychmiast

Po stronie najemcy chodzi o lokal, którego realnie nie da się używać: o wady uniemożliwiające umówiony sposób korzystania albo o wady grożące zdrowiu. Po stronie wynajmującego, o najemcę, który mimo upomnienia niszczy lub zaniedbuje rzecz, używa jej wbrew umowie, albo rażąco zakłóca porządek domowy.

Sam fakt, że relacja się popsuła albo że znalazłeś kupca na mieszkanie, do tego trybu nie wystarczy. To przesłanki zwykłego wypowiedzenia albo klauzuli z umowy najmu na czas określony, a nie natychmiastowego zakończenia najmu.

Podstawa prawna: art. 664, 682, 667 i 685 k.c.

Uprawnienia zależą od tego, po której stronie umowy stoisz.

Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, gdy:

• rzecz w chwili wydania miała wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie, albo wady powstały później i wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, albo w ogóle nie dają się usunąć (art. 664 § 2 k.c.); uprawnienie odpada, jeśli o wadzie wiedziałeś przy podpisaniu umowy (art. 664 § 3 k.c.);
• wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub domowników, i tu wypowiadasz od ręki, choćby o wadach wiadomo było już przy zawarciu umowy (art. 682 k.c.).

Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, gdy:

• najemca używa rzeczy sprzecznie z umową lub przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje, albo zaniedbuje ją tak, że grozi jej utrata lub uszkodzenie (art. 667 § 2 k.c.);
• najemca lokalu rażąco lub uporczywie łamie porządek domowy albo swoim zachowaniem uprzykrza korzystanie z innych lokali (art. 685 k.c.).

Osobny reżim ma lokal mieszkalny. Tu wynajmującego wiąże ustawa o ochronie praw lokatorów: wypowiedzieć może tylko z przyczyn z zamkniętego katalogu art. 11 ust. 2, po pisemnym uprzedzeniu, a jego oświadczenie działa zwykle na koniec miesiąca kalendarzowego, nie od ręki. Najemcy mieszkania ustawa praw nie odbiera, więc art. 664 § 2 i art. 682 k.c. działają na jego korzyść bez zmian.

Jak i w jakiej formie złożyć

Adresatem jest druga strona umowy, nigdy urząd. Pismo kierujesz na adres wskazany w umowie.

Formę narzuca sposób, w jaki zawarliście umowę. Jeżeli podpisaliście ją na papierze, oświadczenie powinno mieć przynajmniej formę dokumentową, a jeśli umowa żąda ostrzejszego rygoru, to właśnie jego (art. 77 § 2 k.c.). Dla mieszkania obowiązuje surowszy próg: oświadczenie właściciela pod rygorem nieważności musi paść na piśmie i nazwać przyczynę (art. 11 ust. 1 ustawy). Bezpieczny wybór na każdą okazję to własnoręcznie podpisana kartka.

O skuteczności decyduje moment, w którym adresat mógł poznać treść oświadczenia, a nie data w nagłówku (art. 61 § 1 k.c.). Dlatego dostarcz pismo tak, aby dało się to potem udowodnić: przesyłką poleconą ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru albo osobiście, biorąc podpis na kopii.

Co powinno zawierać

• miejscowość i data;
• oznaczenie stron: kto wypowiada i komu;
• oznaczenie umowy (data zawarcia) oraz lokalu lub rzeczy (dokładny adres);
• jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu bez zachowania terminu;
• konkretna przyczyna z datami: na czym polega wada, kiedy padło upomnienie lub zawiadomienie;
• podstawa prawna: art. 664 § 2, art. 682, art. 667 § 2 lub art. 685 k.c. (przy mieszkaniu art. 11 ust. 2 ustawy);
• dowód wcześniejszego upomnienia lub zawiadomienia, jeśli przepis go wymaga;
• żądanie wydania lub odbioru lokalu i rozliczenia kaucji;
• podpis.

Nie wiesz, który przepis pasuje do Twojej sytuacji? Opisz ją po ludzku, a Prawomat dobierze podstawę i przygotuje gotowe pismo.

Napisz wypowiedzenie umowy

Najczęstsze błędy

• Tryb natychmiastowy bez ważnej przyczyny. Bez którejś z przesłanek z art. 664, 682, 667 czy 685 k.c. pismo nie kończy najmu od ręki, a najwyżej działa jak zwykłe wypowiedzenie, o ile w ogóle jest dopuszczalne.
• Brak upomnienia przed wypowiedzeniem najemcy. Art. 667 § 2 k.c. wymaga, byś najpierw upomniał najemcę; wypowiedzenie bez tego kroku bywa bezskuteczne.
• Wypowiadanie wady, o której wiedziałeś. Przy art. 664 § 2 uprawnienie znika, jeśli o wadzie wiedziałeś przy podpisaniu (art. 664 § 3 k.c.). Wyjątkiem są wady zagrażające zdrowiu z art. 682, gdzie wcześniejsza wiedza nie szkodzi.
• Traktowanie mieszkania jak lokalu użytkowego. Wynajmujący mieszkanie nie zakończy najmu od ręki na podstawie samego kodeksu, bo wiąże go katalog i tryb z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
• E-mail lub SMS przy umowie z rygorem formy pisemnej. Wiadomość dociera, ale najem mimo to trwa dalej.