Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania wzór

Umowa najmu mieszkania kończy się z dnia na dzień rzadko. Zwykle jest to wypowiedzenie z zachowaniem terminu, a jego reguły zależą od tego, kto pismo składa i czy najem zawarto na czas oznaczony, czy nieoznaczony. Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Kiedy i kto może wypowiedzieć najem mieszkania

Wypowiedzieć najem może i najemca, i wynajmujący, tyle że na innych zasadach. Najemca składa wypowiedzenie, bo zmienia miasto, kupuje własne mieszkanie albo po prostu chce się wyprowadzić, i nie musi tego nikomu tłumaczyć. Właściciel ma znacznie węższe pole: sięga po wypowiedzenie, gdy najemca zalega z czynszem, niszczy mieszkanie albo podnajmuje je bez zgody, i za każdym razem musi wskazać przyczynę z ustawy.

Ta asymetria to sedno najmu mieszkania. Lokal, który zaspokaja czyjeś potrzeby mieszkaniowe, obejmuje ustawa o ochronie praw lokatorów i to ona wiąże ręce właścicielowi, a nie najemcy.

Podstawa prawna - uopl art. 11 i KC art. 673

Po stronie najemcy pracuje Kodeks cywilny. Przy umowie na czas nieoznaczony obowiązują ustawowe terminy wypowiedzenia z art. 673 § 2 k.c., a dla samego lokalu przepis szczególny art. 688 k.c. ustawia je na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz płatny jest miesięcznie. Umowę na czas oznaczony najemca wypowie tylko wtedy, gdy sama umowa to przewiduje i opisuje wypadki, w których wolno to zrobić (art. 673 § 3 k.c.). Bez takiej klauzuli mieszkanie zostaje wynajęte do końca umówionego okresu.

Po stronie właściciela rządzi ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Jej art. 11 to zamknięta lista przyczyn: brak powodu z tej listy oznacza brak skutecznego wypowiedzenia. Najczęstsze podstawy to zaległość za co najmniej trzy pełne okresy płatności (art. 11 ust. 2 pkt 2), używanie lokalu wbrew umowie lub jego niszczenie mimo upomnienia (pkt 1) oraz podnajem bez pisemnej zgody (pkt 3). Gdy właściciel chce sam zamieszkać, sięga po art. 11 ust. 5 z dłuższym, sześciomiesięcznym terminem.

Terminy i forma

Termin dla najemcy to zwykle trzy miesiące (art. 688 k.c.), o ile umowa nie ustala dłuższego; skrócenia na jego niekorzyść sądy uznają za bezskuteczne. Przyczyny właściciela z art. 11 ust. 2 dają termin miesięczny, liczony na koniec miesiąca kalendarzowego. Przy zaległym czynszu ustawa dokłada warunek wstępny: najpierw pisemne uprzedzenie i dodatkowy miesiąc na spłatę, a dopiero po jego bezskutecznym upływie wolno wypowiedzieć.

Forma jest krytyczna zwłaszcza dla właściciela. Wypowiedzenie mieszkania przez wynajmującego wymaga pisma z podaniem przyczyny, pod rygorem nieważności, więc SMS ani e-mail go nie zastąpią. Pismo trafia wprost do drugiej strony, na adres z umowy, i wywołuje skutek dopiero, gdy adresat może się z jego treścią zapoznać (art. 61 § 1 k.c.). Nadaj je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręcz osobiście za podpisem na kopii.

Co powinno zawierać wypowiedzenie

• miejscowość i datę sporządzenia;
• oznaczenie najemcy i wynajmującego oraz dokładny adres mieszkania;
• datę zawarcia umowy i wskazanie, czy zawarto ją na czas oznaczony, czy nieoznaczony;
• jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu;
• podstawę: art. 688 k.c. lub klauzulę umowną po stronie najemcy, albo konkretny punkt art. 11 ustawy po stronie właściciela;
• przyczynę, obowiązkowo, gdy pismo składa właściciel;
• okres wypowiedzenia i dokładną datę, z którą najem ustaje;
• termin zdania mieszkania i kluczy oraz spisania protokołu ze stanami liczników;
• rozliczenie kaucji wraz z numerem rachunku;
• podpis.

Nie chcesz układać pisma od zera? Opisz sprawę po ludzku, a Prawomat dobierze właściwą podstawę i przygotuje gotowy dokument.

Szerszy obraz znajdziesz w przewodniku po wypowiedzeniu umowy najmu; jeśli najem zawarto na czas oznaczony, zajrzyj do wpisu o wypowiedzeniu umowy najmu na czas określony.

Napisz wypowiedzenie umowy

Najczęstsze błędy

• Wypowiedzenie mieszkania przez właściciela bez przyczyny z ustawy. Poza zamkniętą listą z art. 11 takie pismo jest nieważne.
• Liczenie miesiąca zamiast trzech dla najemcy. Najem mieszkania na czas nieoznaczony przy czynszu miesięcznym daje ustawowo trzy miesiące (art. 688 k.c.).
• Wypowiadanie umowy terminowej bez klauzuli z art. 673 § 3 k.c. Bez niej wypowiedzenie jest bezskuteczne, a czynsz biegnie do końca okresu.
• Pominięcie uprzedzenia przy zaległym czynszu. Bez pisemnego wezwania i dodatkowego miesiąca na spłatę wypowiedzenie z art. 11 upada.
• Wypowiedzenie właściciela w formie ustnej lub mailem. Brak formy pisemnej z przyczyną przekreśla skutek.
• Brak dowodu doręczenia. Bez niego nie wykażesz, od którego dnia liczy się termin wypowiedzenia.

Potrzebujesz szerszego kontekstu? Zajrzyj do przewodnika po wypowiedzeniu umowy.