Wypowiedzenie umowy dzierżawy wzór

Dzierżawa to coś więcej niż zwykły najem: dostajesz rzecz nie tylko do używania, ale i do pobierania z niej pożytków, czyli plonów z pola albo dochodu z lokalu prowadzonego zarobkowo. Dlatego zasady wypowiedzenia są tu inne niż przy najmie, a terminy potrafią być liczone w latach, nie w miesiącach. Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dotyczy prawa polskiego.

Kiedy wypowiedzieć umowę dzierżawy

Powody bywają bardzo różne. Dzierżawisz grunt rolny, ale kończysz działalność albo przenosisz uprawę gdzie indziej. Prowadziłeś lokal użytkowy czy punkt gastronomiczny na dzierżawionej powierzchni i rezygnujesz z biznesu. Dzierżawiłeś staw, sad albo obwód i przedmiot przestał się opłacać.

Po stronie wydzierżawiającego motywy są inne: chcesz odzyskać ziemię pod własne gospodarstwo, dzierżawca zalega z czynszem albo używa przedmiotu wbrew przeznaczeniu, na przykład zaśmieca działkę czy dewastuje nasadzenia.

Zanim sięgniesz po wzór, ustal dwie rzeczy: czy umowa jest zawarta na czas oznaczony, z konkretną datą końca, czy na czas nieoznaczony, oraz kim jesteś w tej umowie, dzierżawcą czy wydzierżawiającym. Od tego zależy, czy w ogóle możesz ją wypowiedzieć i na jakich zasadach.

Podstawa prawna i termin

Dzierżawę regulują artykuły 693-709 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 693 § 1 k.c. wydzierżawiający oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków, i to właśnie te pożytki odróżniają dzierżawę od najmu. W sprawach nieuregulowanych osobno stosuje się do niej odpowiednio przepisy o najmie (art. 694 k.c.).

Umowa na czas nieoznaczony. W braku odmiennych zapisów obowiązują ustawowe terminy z art. 704 k.c. Dzierżawę gruntu rolnego wypowiada się na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Każdą inną dzierżawę, na przykład lokalu czy urządzeń, na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Strony mogą jednak ustalić w umowie własne, krótsze albo dłuższe terminy i wtedy liczy się umowa.

Rok dzierżawny to zwykle dwunastomiesięczny okres liczony od dnia rozpoczęcia dzierżawy, chyba że umowa albo miejscowy zwyczaj, na przykład rok gospodarczy w rolnictwie, wskazują inaczej. To on wyznacza datę, na którą przypada koniec wypowiedzenia.

Umowa na czas oznaczony. Tej co do zasady nie wypowiesz przed umówionym końcem. Zrobisz to tylko wtedy, gdy umowa wprost dopuszcza wcześniejsze rozwiązanie (art. 673 § 3 k.c. stosowany przez art. 694) albo gdy zachodzi przyczyna ustawowa.

Najważniejsza z tych przyczyn dotyczy zaległości. Jeśli dzierżawca zwleka z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a przy czynszu płatnym rocznie ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu (art. 703 k.c.). Jest jednak warunek: musi najpierw uprzedzić dzierżawcę i wyznaczyć mu dodatkowy trzymiesięczny termin na spłatę. Pominięcie tego kroku podważa całe wypowiedzenie. Przez odesłanie do najmu wchodzą też inne przyczyny, na przykład wady przedmiotu uniemożliwiające umówione używanie (art. 664 k.c.) albo korzystanie z rzeczy wbrew umowie mimo upomnienia (art. 667 § 2 k.c.).

O formie decyduje umowa. Jeśli zawarliście ją na piśmie, wypowiedzenie także złóż pisemnie (art. 77 k.c.), a oświadczenie wywołuje skutek dopiero wtedy, gdy druga strona może się z nim zapoznać (art. 61 k.c.).

Gdzie i jak złożyć wypowiedzenie

Żaden urząd tego nie przyjmuje. Wypowiedzenie kierujesz wprost do drugiej strony umowy, na adres w niej wskazany: dzierżawca do wydzierżawiającego, wydzierżawiający do dzierżawcy. Gdy grunt należy do Skarbu Państwa albo gminy, drugą stroną jest zarządca wskazany w umowie, na przykład Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.

Wybierz sposób, który daje dowód doręczenia: list polecony z potwierdzeniem odbioru albo osobiste wręczenie za pokwitowaniem. To ważne, bo termin wypowiedzenia rusza dopiero od chwili, w której adresat mógł zapoznać się z pismem (art. 61 k.c.). Zostaw sobie kopię i dowód nadania.

Jeśli dopiero zaczynasz, zajrzyj do ogólnego przewodnika po wypowiedzeniu umowy albo porównaj swój przypadek z wypowiedzeniem umowy najmu lokalu użytkowego, które opiera się na zbliżonych przepisach o najmie.

Co powinno zawierać wypowiedzenie

Urzędowego wzoru nie ma, ale skuteczne pismo powinno zawierać:

• datę i miejsce sporządzenia;
• dane obu stron, czyli dzierżawcy i wydzierżawiającego;
• dokładne oznaczenie przedmiotu dzierżawy: numer działki i obręb, numer księgi wieczystej, powierzchnię albo adres i opis lokalu;
• numer umowy oraz datę jej zawarcia;
• jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu dzierżawy;
• podstawę: art. 704 k.c. przy umowie bezterminowej, art. 703 k.c. przy zaległościach albo konkretną klauzulę z umowy terminowej;
• termin wypowiedzenia i datę, z którą dzierżawa ma ustać (przy gruncie rolnym koniec roku dzierżawnego);
• wezwanie do wydania przedmiotu i rozliczenia czynszu, nakładów oraz pobranych pożytków;
• podpis.

Nie chcesz układać pisma od zera? Opisz swoją sytuację po ludzku, a Prawomat dobierze właściwą podstawę i przygotuje gotowe wypowiedzenie do pobrania.

Napisz wypowiedzenie umowy

Najczęstsze błędy

• Traktowanie dzierżawy jak zwykłego najmu i stosowanie miesięcznych terminów z art. 673 k.c. zamiast rocznych albo półrocznych z art. 704.
• Wypowiedzenie z powodu zaległości bez uprzedniego wyznaczenia dodatkowego trzymiesięcznego terminu na zapłatę, którego wymaga art. 703 k.c.
• Próba rozwiązania umowy terminowej, choć nie ma w niej klauzuli o wypowiedzeniu ani ustawowej przyczyny.
• Liczenie skutku od dnia podpisania pisma, a nie od jego doręczenia drugiej stronie (art. 61 k.c.).
• Nieprecyzyjne oznaczenie przedmiotu, przez co nie wiadomo, której działki albo którego lokalu dotyczy wypowiedzenie.
• Zapomnienie o rozliczeniu nakładów i pobranych pożytków oraz o wydaniu przedmiotu, przez co spór ciągnie się dalej.